Unibail (Westfield) stuurt Jingle Mail. Opnieuw.

Opnieuw heeft Unibail besloten de hypotheeklasten niet meer te betalen. Gisteren werd bekend dat het bekende San Francisco Centre, waar Unibail al 20 jaar eigenaar van is (eerst via het overgenomen Westfield) overgaat naar de hypotheekverstrekkers.

Exclusive: Westfield stopped paying its $558 million mortgage and is surrendering its namesake SF mall, the biggest in the city, to lenders in the wake of Nordstrom’s planned closure and plunging foot traffic (down ~42% from 2019) and sales (down ~1/3) https://t.co/APqyrnojkQ

— Roland Li (@rolandlisf) June 12, 2023

Eerder deed Unibail dat al met een aantal andere winkelcentra, maar qua grootte is dit winkelcentrum weer een stapje verder voor Unibail.

Het eens zo trotse Unibail, dat in 2018 de te koop staande winkelcentra van Westfield overnam, ondanks waarschuwingen van beleggers en aandeelhouders, kan maar vooral WIL de hypotheeklasten niet meer betalen.

In San Francisco heeft Nordstrom, een grote retailer, besloten haar vestiging in dit winkelcentrum te sluiten, straks in augustus.

Nordstrom blamed flagging foot traffic and the “dynamics of the downtown San Francisco market” when it announced it would not renew the lease on its massive retail location as well as its discount outlet in the heart of the city.

Dan is nog maar 55% van het winkelcentrum verhuurd. Voor Unibail een uitzichtloos verhaal, zeker met in het achterhoofd de teloorgang van San Francisco als leefbare stad.

In onderstaand filmpje komt dat winkelcentrum langs (na 56 sec):

The Decline Of Western Civilization #SanFrancisco pic.twitter.com/cpX1HC1tXg

— WORLD PEACE MOVEMENT (@darren_stallcup) June 13, 2023

De stad heeft enorm te lijden onder de ontslaggolf bij techbedrijven en bovendien werken vooral in de techsector steeds meer mensen thuis, waardoor er een overschot aan kantoorruimte is. In dit artikel lees je hoe het met de leefbaarheid in San Francisco staat.

Good morning from San Francisco, California. ☀️☀️☀️☀️☀️☀️☀️☀️☀️ pic.twitter.com/sMGXTNMQmW

— Citizenj17 ✝️🇺🇸 (@citizenj17) June 12, 2023

Voor Unibail betekent dit dat met een leegstand van 45% dit winkelcentrum niet meer rendabel te krijgen is. De trend was al langere tijd neerwaarts.

Dé oplossing is dus, nu de prijs van het vastgoed wellicht lager is dan de hypotheekwaarde, om het vastgoed te overhandigen aan de hypotheekverstrekkers. Hieronder lees je hoe en waarom Unibail dit doet.

Terugtrekken uit Amerika

Unibail is bezig met de terugtrekking uit Amerika. Een aantal van de winkelcentra (malls) liep al voor corona slecht en daar is wel iets aan verbetering in gekomen, maar niet genoeg.

Het Franse bedrijf zoekt kopers voor die malls, maar die zijn er nauwelijks. Gelukkig is er nog een andere methode: gewoon de leningen niet terugbetalen. Jingle mail, zoals dat heet, net als bij woningen.

Als je de rente niet meer kan betalen, of je de lening niet kan aflossen, stuur je de sleutels op naar de lener en ben je overal vanaf. Van het bezit, maar ook van de lening.

Dat heeft Unibail nu voor de zoveelste keer gedaan. Eerder al met een paar kleinere winkelcentra, nu met een grote, in Los Angeles. Het gaat om Valencia Town Center.

Daar stond een hypotheek tegenover van $195 miljoen, die afgelopen januari afliep. Unibail heeft ervoor gekozen deze niet af te lossen, maar te laten verlopen. Hier zie je het bericht van Unibail bij de Q1-cijfers:

The Group is engaged in discussions to sell Westfield Valencia Town Center having taken the decision to not repay the $195 Mn. secured debt on the property that matured on January 1
st , 2023. The debt is nonrecourse and its non-repayment has no impact on the rest of the Group’s debt.

If a sale is not achieved, the property will likely be foreclosed leading to a debt reduction of $97.5 Mn. The asset is currently valued at $100.2 Mn.

De lening staat uit bij UBS en Barclays, die de lening weer hebben herverpakt in een aantal CMBS, Commercial Mortgage Backed Securities. Die zijn ondergebracht bij beleggers, net als in 2008 en daar vinden dus de verliezen plaats.

Het winkelcentrum an sich presteerde slecht, onder andere door een overstroming eerder dit jaar. De waarde die Unibail toekent aan het winkelcentrum ligt op $100,2 miljoen.

Op deze manier komt Unibail toch nog van haar Amerikaanse activa af, al is het niet de meest nette manier. De waarde van de activa vermindert dan met die $100,2 miljoen, maar de schuld vermindert met $195 miljoen.

In de afgelopen twee jaar deed URW al iets soortgelijks met een aantal andere regionale winkelcentra in Florida, eentje in Tampa, Westfield Citrus Park en eentje in Clearwater, de Countryside Mall.

De vrees is nu bij de Amerikaanse houders van die CMBS-pakketten dat Unibail nog vaker gaat defaulten op de hypothecaire leningen. Er zou voor $3.4 miljard aan hypotheken van Unibail zijn herverpakt in CMBS-pakketjes.

Unibail is weliswaar op zoek naar kopers voor haar Amerikaanse assets maar de waarde ervan ligt duidelijk onder de hypotheekleningen zodat wanneer er geen koper te vinden is, Unibail simpelweg de sleutels kan inleveren.

En dan zitten de leners met de gebakken peren: in casu een niet verkoopbaar winkelcentrum waar, om het levend te houden, waarschijnlijk eerst nog veel geld in moet worden geinvesteerd. En doe je dat niet, dan riskeer je een verdere afbreuk naar uiteindelijk misschien de afbraakwaarde.

Unibail bezit in de VS nog 24 winkelcentra en 5 andere vastgoedobjecten (w.o. kantoren). De bedoeling was die zo snel mogelijk te verkopen, maar door corona duurde dat wat langer dan gepland en zelfs nu de loop er weer in komt blijkt het moeilijker dan gedacht.

Unibail verwacht voor dit jaar wel een AREPS van €9,30-9,50. Met Areps wordt bedoeld ‘Adjusted recurring earnings per share, oftewel het directe resultaat. Het gaat nu natuurlijk even om de schulden die het bedrijf nog heeft.

Door de snel gestegen rente is herfinanciering van een aantal winkelcentra een groot probleem: reden waarom Unibail op deze manier twee vliegen in één klap kan slaan: het hoeft niet te herfinancieren en ze zijn meteen van de activa af.

Kredietbureaus houden er al enige tijd rekening mee dat Unibail dit spelletje gaat spelen. Fitch publiceerde afgelopen week een uitgebreid artikel over de situatie bij de hypotheken van Unibail.

Het is meer een excuusbrief, waarin Fitch vertelt dat ze al voor corona rekening hielden met verliezen op leningen verstrekt aan URW. Er is wel veel verschil tussen de verschillende soorten winkelcentra.

Class A winkelcentra zullen blijven outperformen, terwijl Calss B/C winkelcentra het moeilijk krijgen herfinanciering te vinden, zeker met deze hoge rentes.

Voor eigenaren als Unibail is het dan de keuze: gaan we ze herfinancieren tegen veel hogere rentes, of leveren we de sleutels in bij de hypotheekverstrekkers?

Momenteel is het, zeker met deze hoge rente en de vrij hoge leegstand in de mindere malls, voor Unibail gewoon aantrekkelijk om de sleutels in te leveren. Adieu, tot nooit meer ziens.

Voor de liefhebbers: hier lees je het persbericht van Fitch.