--- ---

Afgelopen week bereikte de Vastgoedindex van de S&P, een graadmeter voor Amerikaans beursgenoteerd vastgoed, een nieuw hoogtepunt. Dat betekent dat beleggers na technologiebedrijven het meeste vertrouwen hebben in (vastgoed) bedrijven als Prologic Inc en Public Storage. Dat lijkt vreemd aangezien berichten over de fundamenten van de vastgoedmarkt niet eenduidig gunstig zijn. Zo berekende ING dat de groei van de huizen- en huurprijzen af zal vlakken (slecht nieuws voor de huisjesmelkers), staan winkelstraten en winkelcentra als gevolg van online concurrentie steeds vaker leeg en rijzen vragen over de houdbaarheid van de huurprijzen. Hoe zit dat en hoe kunt u, bezien vanuit het perspectief van een gunstig risico- rendementsprofiel, profiteren van de groeiende vraag naar (beursgenoteerd) vastgoed? We bespreken drie opties.

Optie 1: beleggen in residentieel vastgoed
De groei van de huizenprijzen is het sterkst in stedelijke gebieden en de aangrenzende gemeenten (in Nederland zijn dat Amsterdam, Utrecht, Den Haag en het Gooi). In steden als New York, Londen, Parijs en Amsterdam stijgen de prijzen per vierkante meter al jaren en betalen kopers snel € 5000- € 10.000 per vierkante meter. Deze prijzen, gestuwd door de krapte op de huizenmarkt, wekt de interesse van beleggers.

Is deze interesse nog wel terecht? Gunstig geprijsde huizen in grote steden vinden is met de huidige prijsniveaus lastig – o.a. ING berekende dat de markt over de top heen is. Daarnaast zijn huizenprijzen in grote steden sterk afhankelijk van het politieke, economische en juridische klimaat. Grote steden worden steeds meer het exclusieve domein van hoge inkomens, investeerders en expats, vaak tegen de wil van de politiek en samenleving.

Gevolg hiervan is dat overheden gaan sleutelen aan de fiscale voordelen voor expats, huurniveaus bevriezen of wijken aanwijzen voor bepaalde sociale klassen. Dit kan de potentie voor residentieel vastgoed in een ander daglicht plaatsen. Een voorbeeld bij onze oosterburen toont het effect van dergelijke maatregelen op gespecialiseerde residentiele vastgoedfondsen. Het stadsbestuur van Berlijn besloot onlangs de huren te bevriezen en dat resulteerde in een scherpe correctie in de koers van het Deutsche Wohnen fonds. De les hier moge duidelijk zijn: niet wedden op één paard.

Optie 2: profiteren van veranderende vraag
De Nederlandse bank Kempen voorspelde in 2018 dat (ook) het Europese vastgoed de komende jaren een vlucht zou nemen. Volgens de analisten zou de waarde van het beursgenoteerde vastgoed de komende jaren zelfs verdubbelen. Dat zit met name in de veranderende vraag naar bijvoorbeeld zorgvastgoed en opslagcapaciteit. Hoe meer ouderen, hoe meer bedden, hoe hoger de vraag naar zorgcapaciteit, en dus ook zorgvastgoed. Waren in het verleden investeringen in winkelcentra en industrie de norm, tegenwoordig is het bouwen van datacentra voor e-commerce in ontwikkeling. Die trend valt al goed te zien in de Verenigde Staten waar deze alternatieve categorieën al een aardig deel van de index uitmaken.

Als deze trends zich in Europa voortzetten en huizen- en huurprijzen blijven stijgen, dan zal de waarde van het Europese vastgoed minimaal verdubbelen, zo redeneert Kempen. Is beleggen in een van deze vastgoed sub-sectoren dan wel het ene paard waar op gewed moet worden?

Optie 3: gewoon goed spreiden
Ook dat valt te bezien… Bij vastgoed geldt hetzelfde als bij andere assetclasses: het spreiden over verschillende categorieën en de aandelen daarbinnen levert een lager risicoprofiel op. Een goed idee, want eerlijk is eerlijk, analisten en specialisten zitten er vaak naast.

Hoewel het er nu op lijkt dat de vraag (en dus het rendement) naar zorgvastgoed zal blijven groeien en er meer interesse is naar de digitale winkelstraat, zijn deze resultaten uit het verleden op de langere termijn niet te voorspellen. Hoe we met ouderen en zieken omgaan is bijvoorbeeld mede afhankelijk van cultuur: stoppen we onze ouderen weg in zorgtehuizen of gaan we ze toch bij ons laten wonen? Willen we een wereld waarin iedereen dezelfde producten koopt bij dezelfde online winkels of struinen we in de toekomst meer naar producten uit de streek? En blijven we wel in die stad wonen of hebben we straks genoeg van de rolkoffer drukte, absurde koffieprijzen, en trekken we massaal weg naar het platteland?

Wie het weet mag het zeggen. Tot die tijd beleg ik gewoon in onze breed gespreide vastgoed ETF, waarvan de index overigens wordt gemaakt door de specialisten van GPR van Kempen. Zo heb ik wel de wereldwijde exposure naar de eerdergenoemde groeisectoren en minder het risico van bijvoorbeeld het eerder aangehaalde Duitse residentiele fonds. Over het rendement heb ik ook al niet te klagen (bijna 13% over het afgelopen jaar) en de gedachte van risicospreiding doet me slapen als een roos.

Bronnen

https://businessinsider.nl/huizenprijs-2019-2010-trend-koelt-af/

https://www.financialinvestigator.nl/nl/nieuws-detailpagina/2018/09/05/Kempen-Europese-beursgenoteerde-vastgoedindex-zal-verdubbelen-tot-500-miljard

https://fd.nl/beurs/1305339/vastgoedindex-bereikt-hoogste-punt-dit-jaar

 

Martijn Rozemuller

Martijn Rozemuller is in 1995 afgestudeerd als Technisch Bedrijfskundige aan de Universiteit Twente. Na zijn studie is Martijn als market maker gaan werken voor het Nederlandse handelshuis Optiver, waar hij na drie jaar partner werd. Zowel bij Optiver als privé deed Martijn goede ervaringen op met ETF’s. Waarbij vooral de transparantie, kostenvoordelen en verhandelbaarheid van ETF’s hem aanspraken. Wel zag hij nog mogelijkheden om de structuur van de ETF te verbeteren en zo ontstond in 2007 het idee voor Think ETF’s waarvan Martijn sinds de oprichting Managing Director is.

Geef een reactie