De controle terugpakken – REIT’s in een tijdperk van hernieuwde huurregulering
Een spook waart door Europa[1] – een oud spook… het is… huurregulering. Het 19e-eeuwse pamflet van Karl Marx had veel te zeggen over eigendom en de afschaffing ervan, en meer dan anderhalve eeuw later is het thema beheersen van eigendomsrechten terug, het stalkt woningbezitters in Europa en in Noord-Amerika. Zij voelen dat huurregulering hun traditionele rechten bedreigt.
• Huurregulering in opmars naarmate de betaalbaarheid afneemt
• Is onteigening een volgende stap?
• Beleggers moeten zich realiseren dat upcycling zijn beperkingen heeft
Er klinkt een steeds luidere roep om huurregulering in Europa en Noord-Amerika, nu activisten en politici reageren op stijgende huren en woningtekorten, en gezinnen met middeninkomens het moeilijk vinden om betaalbare huisvesting te vinden in grote stedelijke gebieden.
Real estate investment trusts (REIT’s) beginnen de kou van regulering te voelen. Dit deed de aandelen in een aantal van de grootste verhuurders van Berlijn in de zomer van 2019 kelderden, terwijl Duitse woonbedrijven en investeerders verontwaardigd reageerden. Als first mover was Amsterdam al in 2018 begonnen met het aftoppen van de rechten van particuliere verhuurders. Verhuurders in Californië en New York kwamen ook in het vizier van politici met een hernieuwde voorliefde voor huurregulering.
De drijvende kracht is de groei van de grootstedelijke bevolking en een woningaanbod dat nergens in de buurt komt van het voldoen aan de vraag.
Politici manifesteren zich bij een groeiende bevolking
De bredere kwesties waar grote stedelijke gebieden mee te maken hebben en die tot regelgevende actie hebben geleid, werden behandeld in een rapport getiteld “America’s Rental Housing 2020”, dat in januari door Harvard University werd gepubliceerd.
Naar verwachting zal deze eeuw bijna 70% van de Amerikaanse bevolking in stedelijke gebieden wonen. De snelle verschuiving van de bevolking naar grotere metropolen in Europa en de VS heeft ervoor gezorgd dat de kosten van een woning zijn gestegen voor huizenkopers, en voor huurders in het bijzonder, omdat de vraag het aanbod overtrof.
Als gevolg daarvan kunnen steeds meer huishoudens, met name in het segment van de lagere en middeninkomens, geen toegang krijgen tot betaalbare woningen. Kleinere en middelgrote steden in de VS worden nu ook geconfronteerd met een uitdaging op het gebied van betaalbaarheid die aan de kust is begonnen.
Voor de middeninkomensgroepen zijn de gevolgen het grootst. Het rapport bevestigde een trend die ook in grote en middelgrote steden in Europa te zien is: De huurlasten voor burgers uit de middenklasse worden steeds zwaarder.
Terugpakken van de controle
Politici aan beide zijden van de Atlantische Oceaan zijn naarstig op zoek naar een oplossing voor wat een structureel probleem aan het worden is. Populisten hebben gepleit voor huurregulering om de huisvestingskosten in te dammen, met name in het middensegment, terwijl ze beperkingen willen opleggen aan bedrijven die actief zijn binnen het hogere en luxe segment van de huurmarkt. Ze worden dan verplicht om extra betaalbare woningen aan te bieden als prijs voor de goedkeuring van plannen voor huurwoningen voor de hogere inkomens en condominiums.
Door sommige economen wordt betoogd dat een dergelijke aanpak het onbedoelde effect heeft dat de bouwkosten en dus de prijzen voor huurders en kopers omhoog worden gestuwd. Dit is van invloed op het totale aanbod en kosten van huisvesting.
In de VS vaardigde New York State in juni 2019 wetgeving uit om de huurverhogingen voor panden in de gereguleerde huursector in te perken. Californië voerde in januari 2020 huurregulering in voor hernieuwde huren voor appartementen ouder dan 15 jaar. Verdere maatregelen zullen hoogstwaarschijnlijk in november in stemming worden gebracht.
In januari keurde Berlijn maatregelen goed die een vijfjarige huurstop omvatten gericht op het verbeteren van de betaalbaarheid van bestaande woningen. Amsterdam heeft in 2018 regelgeving ingevoerd voor de nieuwbouwhuurmarkt. Hierdoor wordt het vermogen van verhuurders om huren te verhogen met meer dan de inflatie beperkt. Het versoepelde de maatregel voor investeerders die nieuwbouwwoningen ontwikkelen voor het middeninkomenssegment.
De tegen- en voorstanders van huurcontrole verwijzen naar verschillende studies om hun argumenten te ondersteunen, maar het empirisch bewijs is nog steeds beslist onduidelijk. Vergelijkingen zijn moeilijk omdat vraag, aanbod en planning van woningen locatiespecifiek zijn. Studies hebben bijvoorbeeld aangetoond dat huurregulering in NYC feitelijk een positief effect heeft gehad op het aanbod van betaalbare woningen, terwijl uit studies in San Francisco is gebleken dat regulering alleen maar heeft geleid tot meer gentrificatie.
REIT’s in een nieuw tijdperk van huurwetgeving
Zoals gezegd heeft de dreiging van huurwetgeving gevolgen gehad voor de aandelen van de Duitse woningbedrijven, waarbij degenen met de grootste blootstelling aan de Berlijnse markt het hardst zijn getroffen. Zoals uit onderstaande tabel blijkt, hebben de koersen zich nauwelijks hersteld. De invoering van huurregulering in NYC had een kleinere impact op aandelen in multi-family REIT’s, maar er kan worden aangevoerd dat het cumulatieve effect van zowel de wetgeving van New York als die van Californië een algehele negatieve impact had op de prijszetting van bedrijven.
Tabel 1: In 2019 verloren Amerikaanse residentiële vastgoedaandelen slechts een deel van hun koerswinsten nadat het spook van de huurregulering zijn kop begon op te steken; Duitse tegenhangers verloren ook terrein en hadden meer moeite zich te herstellen – grafiek toont de beursprestaties van juni tot september en van oktober tot december 2019 van geselecteerde Amerikaanse appartement REIT’s (rechts; in USD) en Duitse appartement REIT’s (in EUR)
Bron: Bloomberg, 31-12-2019. De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.
Wiens eigendom is het?
Het is duidelijk dat er een tekort aan woningen is op markten als Amsterdam, Berlijn en San Francisco en dat de beschikbare voorraad onbetaalbaar wordt voor huishoudens met een middeninkomen. Het is onwaarschijnlijk dat de politieke druk zal afnemen, en die zal nadrukkelijk worden gevoeld in de grootste en snelst groeiende stedelijke gebieden. Politici en activisten in bijvoorbeeld Berlijn roepen op tot onteigening van 250 000 particuliere huurwoningen. Dit zou de belastingbetaler tot 30 miljard EUR kunnen kosten, of misschien maar 8 miljard EUR, afhankelijk van wie de cijfers heeft berekend.
Op de langere termijn moeten institutionele beleggers misschien ook erkennen dat het kopen van bestaande woningen, het bescheiden verbeteren ervan en het vervolgens recyclen naar het minder betaalbare segment van de woningmarkt de tekorten niet aanpakt en waarschijnlijk geen duurzaam bedrijfsmodel meer is.
In de 21e eeuw hebben maatschappelijk verantwoorde verhuurders een rol te spelen bij het aanpakken van woningtekorten en -behoeften in groeiende grootstedelijke gebieden. En de beter bestuurde multi-familiy-verhuurders, vooral in Noord-Amerika, zijn zich er steeds meer van bewust dat het alleen in het openbaar uitspreken van zorgen niet zal werken in een verhardend klimaat van door sociale media gedreven activisme en politiek populisme.
Geschreven: 7 februari 2020
Ga voor andere artikelen van Shaun Stevens over de vastgoedmarkt en beleggen in vastgoed naar investors-corner.bnpparibas-am.com/author/shaun-stevens op de Investors’ Corner blog
[1] The Communist Manifesto, Karl Marx, 1848
—
Shaun Stevens is sinds 2008 strateeg bij het real estate securities team van BNP Paribas Asset Management. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen.
