Angst voor de stad? Stedelijk leven en COVID-19
Fear City: A Survival Guide for Visitors to New York City werd in juni 1975 verspreid bij aankomst op de luchthavens van New York City door politievakbonden die toen een geschil uitvochten met het stadsbestuur over bezuinigingen op de hulpdiensten. Het pamflet waarschuwde expliciet voor de gevaren die lagen te wachten in een steeds chaotischere stad terwijl die werd verlaten door zowel angstige bewoners als ongeïnteresseerde politici.
De gevolgen van de COVID-epidemie, de daaropvolgende economische neergang en de groeiende straatanarchie en criminaliteit in veel Amerikaanse en sommige Europese steden hebben tot nu toe nog niet geleid tot ontwrichtingen zoals die in de VS in de jaren zeventig in New York konden worden waargenomen.
Er zijn wel steeds meer aanwijzingen dat de migratie naar de buitenwijken en kleinere steden toeneemt, wat al dan niet permanent kan zijn, maar op de lange termijn gevolgen kan hebben voor bedrijven en dus ook voor vastgoedbezitters, voor alle soorten vastgoed.
Dit heeft zelfs geleid tot bizarre speculatie over het begin van een permanente neergang voor steden als New York, San Francisco, Londen en Europese metropolen. Een meer overwogen opvatting is dat de schok voor het mondiale economische systeem als gevolg van de verspreiding van COVID-19 de trends die al vóór de uitbraak van het virus bestonden, zeer waarschijnlijk kan versnellen.
“Mean streets”
Zoals veel grote steden over de hele wereld in de jaren zeventig was New York in verval. Er was werk in locaties met lagere lonen, lagere belastingen en weinig regels. De toenemende criminaliteit en de afnemende openbare veiligheid maakten deel uit van een breder patroon van stedelijk verval in andere grote steden in Noord-Amerika en delen van Europa, toen rijke huishoudens naar de buitenwijken vertrokken.
In 2020 heeft COVID vooral grootstedelijke gebieden van Madrid tot Manhattan zwaar getroffen, daar waar de bewoners in vaak dichtbevolkte wijken in hun huizen moesten blijven. Er zijn inderdaad tekenen van migratie vanuit grote steden, vooral in de VS. Forenzen bleven weg van kantoren, pasten zich succesvol aan aan het thuiswerken, en droegen zo bij aan het beeld van verlaten straten aan het begin van de zomer.
Echo’s van het Fear City van de jaren ’70 werden versterkt tijdens de zomer toen de misdaad steeg. New York City heeft tot dusver in 2020 23% meer moorden gezien, terwijl incidenten met vuurwapens met 46% stegen en de inbraken met 118% toenamen (Bron: NYPD Crime Stats, juni 2020). Ondertussen heeft het dreigement om op de financiering van politieafdelingen te korten de zorgen versterkt dat de openbare veiligheid in steden zou kunnen verslechteren.
Fear City Pamflet
Bron: Shutterstock
Ontsnapping uit New York
De hoge kosten van levensonderhoud, de angst voor de persoonlijke veiligheid en de impact van het virus zorgden ervoor dat bewoners en bedrijven zijn gaan heroverwegen waar ze wilden wonen. Uit onderzoek van het Pew Research Center begin juni bleek dat al 3% van de ondervraagden in de VS tijdelijk of permanent was verhuisd vanwege COVID-19 (Bron: Bloomberg).
Uit een peiling van Harris bleek dat 40% van de inwoners in de VS overweegt hun stad te verlaten. Voorspellingen van een massale uittocht kunnen overdreven zijn. Uit een recentere opiniepeiling bleek dat slechts 26% van de stadsbewoners waarschijnlijk zou verhuizen (Yahoo Finance, Harris; 3 augustus 2020).
Millenniale midlife crisis: weg naar het platteland
Grote megasteden als New York en Los Angeles zagen al een uitstroom vóór de COVID, die waarbij de pandemie de beslissingen wellicht versnelt, vooral nu de demografische samenstelling verandert. Zelfs Londen registreerde de laagste bevolkingsgroei over de laatste 12 maanden.
Het vertrek naar de buitenwijken is echter niet uniek voor het COVID-tijdperk. Uit cijfers blijkt dat 341 000 mensen in de 12 maanden tot juni 2018 uit Londen vertrokken (Office for National Statistics (ONS)).
Demografische veranderingen zijn een opmerkelijke factor geweest in het aanjagen van de vraag naar buitenstedelijke locaties. In de VS nadert de grootste demografische beroepsbevolking, de millennials, nu de 40 jaar. Bovendien krijgen die huishoudens van 30-plussers nu kinderen en zijn ze op zoek naar een andere levensstijl, weg van dure, dichtbevolkte stedelijke locaties.
De demografische curve kan in veel delen van Europa minder uitgesproken zijn, maar volwassen jongere huishoudens in stedelijke locaties lijken op zoek te zijn naar een verandering van levensstijl die zowel hun huis als hun werkplekkeuzes betreft.
De peiling van Harris suggereerde dat jongeren van 18-34 jaar overwegen de stad te verlaten, veel meer dan oudere Amerikanen. Vóór de pandemie was er echter al een beweging van grotere stedelijke gebieden naar kleinere steden. Voor de toekomstige belastinggrondslag van Amerikaanse steden is het zorgwekkend dat het twee keer zo waarschijnlijk was dat mensen met hogere inkomens wilden vertrekken dan mensen met een lager dan gemiddeld inkomen.
Bron: Shutterstock
Ontsnapping naar het platteland of toch maar “Sex and the City”?
Het is duidelijk te vroeg om de ondergang van steden als New York, Londen of San Francisco te voorspellen, maar hoe langer de pandemie het leven bepaalt, hoe beter men zich aangepast aan het thuiswerken en hoe minder veilige mensen zich gaan voelen in stedelijke omgevingen. Dit zal van invloed zijn op de aantrekkelijkheid van het stedelijke leven.
Bovendien zou thuiswerken de manier waarop bedrijven opereren en waar het personeel gevestigd is, aanzienlijk kunnen veranderen. Het is duidelijk dat een afnemende vraag naar woningen en commerciële ruimte in markten die nu al te maken hebben met een overaanbod, aanzienlijke gevolgen zal hebben voor stedelijke eigenaren, waaronder beursgenoteerde vastgoedbedrijven.
Zelfs voor de COVID verloren grotere agglomeraties inwoners toen de millennials ouder werden en wegtrokken. Over de zomer is echter ook de aandacht gegroeid voor andere aspecten van het stedelijk leven zoals de kosten en, in toenemende mate, de algemene en persoonlijke veiligheid. COVID zou een langlopende trend kunnen versnellen van grote, dure, stedelijke gebieden naar kleinere, goedkopere en veiligere omgevingen.
Als er echter een oplossing wordt gevonden voor de gezondheidscrisis en mensen weer terugvallen op eerdere arbeidspatronen, zouden de pijn van deze demografische trends voor eigenaren van stedelijke onroerend goed wel eens mee kunnen vallen.
Wat mensen historisch gezien naar steden als Londen, New York en de agglomeraties van Californië trok, leeft waarschijnlijk na COVID weer op.
Zoals een Amerikaans REIT (real estate investment trust) bedrijf me herinnerde, verlaten bedrijven en mensen al meer dan 40 jaar de Amerikaanse kusten, omdat politici daar hun best hebben gedaan om bewoners en handel af te schrikken. De ongelooflijke fundamenten en unieke bedrijfsecosystemen hebben echter van deze steden een aantal van de grootste en meest diverse economieën ter wereld gemaakt. Die zouden daarom jong talent en grote bedrijven moeten kunnen blijven aantrekken.
Geschreven 16 september 2020
Deze column dient enkel ter informatie en is niet bedoeld als basis voor het maken van specifieke beleggingsbeslissingen, zakelijke of commerciële besluiten. Economische en markttrends, voorspellingen, projecties of prognoses zijn niet noodzakelijkerwijs een indicatie van de toekomstige of waarschijnlijke prestaties van de fondsen.
