Amerikaanse huizenmarkt zakt weg
De snelle verhoging van de rente door de centrale banken heeft de kredietkosten de hoogte in gejaagd. Dat weegt logischerwijs op de vastgoedmarkt, vooral waar het monetaire beleid het vroegst en het sterkst werd verkrapt: de Verenigde Staten, Groot-Brittannië en Scandinavië.
Zo staat in de Verenigde Staten het ondernemersvertrouwen in de bouwsector (de NAHB-index) op het laagste niveau sinds de Grote Recessie (de coronacrisis buiten beschouwing gelaten). In december lag het aantal begonnen woningen op bijna 1,4 miljoen. Dat cijfer ligt weliswaar nog altijd dicht bij het gemiddelde op lange termijn, maar toch flink lager dan de piek van 1,8 miljoen in april. De afgelopen maanden kalft het even snel af als van 2006 tot 2008, toen de Amerikaanse vastgoedmarkt een depressie van historische proporties ontketende.
De ernst van de crisis blijkt uit de constatering dat het schaarsere aanbod de prijzen van nieuwe woningen niet doet stijgen. Integendeel, ook in nominale termen dalen de prijzen, en dat weegt op de consumptiecapaciteit van de huishoudens die eigenaar van hun woning zijn. Terwijl op middellange termijn de prijzen maandelijks met om en bij de 0,4% stijgen (samengestelde Case-Shiller-index gecorrigeerd voor seizoenseffecten), zijn ze in september gekelderd met 1,35% en ging er in oktober nog eens 0,5% af. Houden we ook rekening met de voorthollende totale inflatie, dan zijn de prijzen in ‘reële’ termen nog sterker gedaald.
Maar om een aantal redenen betekent die overeenkomst met de Grote Recessie gelukkig niet dat we voor dezelfde gevolgen moeten vrezen.
Om te beginnen liggen de vastgoedschulden van de Amerikaanse huishoudens nu veel lager dan toen, op zowat 9% van hun vermogen, tegen ongeveer 12% in 2006 en zelfs bijna 15% in 2008. Sinds de verregaande hervormingen na de crisis van 2008 beschikken de banken ook over veel meer eigen vermogen.
Bovendien heeft een daling van de vastgoedprijzen niet per definitie een systemische impact, zelfs niet wanneer er een zeepbel leegloopt. Dat bewijst de recente geschiedenis in China. Na jarenlange ongebreidelde groei zit de vastgoedmarkt daar al minstens twee jaar in een diepe crisis. Evergrande Group, een gigantische Chinese projectontwikkelaar, staat net als vele andere aan de rand van het bankroet. Particulieren klagen bouwpromotoren aan. En hoewel het land buigt, barst het niet. Uiteraard is in China ook de inmenging van de overheid groter dan elders. Die ondersteunt de sector met alle macht, ook de wetgevende – recent versoepelde ze de schuldenlimieten voor projectontwikkelaars. De depressie van 2008 toonde echter aan dat ook de Amerikanen niet aarzelden om de overheid te hulp te roepen om de strategische instellingen van de vastgoedsector te redden. Net zoals de banken is die sector te belangrijk om bij zwaar weer aan zijn lot over te laten. Op die manier worden spaarders, huiseigenaren en bouwondernemingen zodra een bepaalde drempel wordt overschreden gratis beschermd – of liever op kosten van de overheid, die uiteindelijk de rekening betaalt.
Dat wil echter niet zeggen dat de spanningen op de Amerikaanse markt geen gevolgen zullen hebben voor de werkgelegenheid, de bedrijfsinvesteringen, het consumentenvertrouwen of het tempo waarin woningen energiezuiniger worden gemaakt. Als de crisis zich zou verdiepen, zou de Fed er ook niet ongevoelig voor blijven. In die zin vormt deze zelfs een verdedigingsmuur tegen een al te sterke verhoging van de rente.
Voorlopig acht de Fed de situatie echter nog niet zorgwekkend genoeg om haar beleid erop af te stemmen. Komt het toch zover, dan zou de centrale bank zich ongetwijfeld verruimender opstellen, een ontwikkeling waar de markten waarschijnlijk positief op zouden reageren. Komt het daarentegen niet zover, dan zou dat betekenen dat de huidige spanningen niet zijn uitgegroeid tot een diepe crisis. Ook dat zouden de markten op prijs weten te stellen.
Geschreven op 20 januari 2023 – Alexis Bienvenu, Fund Manager
