Uitgelicht: rampjaar voor Unibail-Rodamco-Westfield

Het wat een zwaar jaar voor vastgoedfonds Unibail-Rodamco-Westfield. 

De coronacrisis en alle problemen die dit veroorzaakte, een financiële reset van 9 miljard euro, een ingetrokken claimemissie van 3,5 miljard euro en rebellerende aandeelhouders domineerden afgelopen jaar de nieuwsstroom rond het vastgoedfonds.

De lockdownmaatregelen als gevolg van de corona-uitbraak hakten er in maart bij Unibail hard in. Hoewel het vastgoedfonds tijdens de presentatie van de resultaten over het eerste kwartaal nog zei dat het te vroeg was om een betrouwbare inschatting te geven van de impact van de pandemie op de resultaten in 2020, waarschuwde het wel dat de tegenwind in het tweede kwartaal nadrukkelijker gevoeld zou worden. Dat het concern eind maart al zijn outlook voor 2020 introk en het slotdividend schrapte, was een veeg teken.

De voorzichtige heropening van de economieën begin juni zorgde voor wat lucht. Het aandeel Unibail steeg in de week eindigend op 5 juni met bijna 50 procent en presteerde daarmee duidelijk beter dan zijn Nederlandse sectorgenoten. Het concern zei verrast te zijn door het tempo waarin het zijn 90 winkelcentra kon heropenen. Unibail zei te verwachten dat 87 procent van de winkelcentra tegen 15 juni weer open zouden zijn.

Hoewel de markt van goed nieuws sprak, waarschuwden analisten van Bank of America al dat de werkelijke impact van het virus voor Unibail nog niet zichtbaar was. Berenberg zei dat Unibail-beleggers zich moesten voorbereiden op een langdurig herstel, terwijl Goldman Sachs en JPMorgan Cazenove het aandeel op de verkooplijst zetten en het bedrijf een reeks koersdoelverlagingen te verwerken kreeg.

Reset van 9 miljard euro

Half september kondigde Unibail een ‘reset’ aan in de vorm van een omvangrijk plan om de schulden te verlagen en meer ruimte te creëren voor zijn strategische plannen. Het concern kondigde aan voor 4 miljard euro aan bezittingen te willen verkopen. De investeringen werden met 0,8 miljard euro teruggeschroefd, terwijl het met een claimemissie 3,5 miljard euro wilde ophalen. Dividend zou de komende jaren deels in aandelen worden betaald, waarmee het vastgoedfonds een miljard euro vast zou kunnen houden.

Dit alles moest ertoe leiden dat het huishoudboekje van Unibail weer op orde zou komen: Restore, Execute, Streamline, Embrace en Thrive, ofwel RESET.

Unibail hoopte met de maatregelen zijn kredietrating te kunnen handhaven en de schuldpositie op minder dan 40 procent van de boekwaarde en 9 keer het EBITDA-resultaat te houden. Met het plan versnelde Unibail het eerder aangekondigde desinvesteringsplan met de “rechtstreekse verkoop van niet-strategische bezittingen in alle beleggingscategorieën”.

Beleggers reageerden ‘not amused’, logisch, gezien de dreigende verwatering van hun aandelen. De koers van het aandeel kreeg rake klappen. Analisten reageerden verdeeld. Degroof Petercam was positief. Volgens de bank was de emissie voldoende om de balans te herstellen. Bij Berenberg plaatsten ze daar vraagtekens bij, hoewel de bank ook beaamde dat het vastgoedfonds weinig anders kon.

Rebellerende aandeelhouders

Pakweg een maand na aankondiging van zijn ‘reset” meldde een consortium van Europese investeerders fel gekant te zijn tegen de plannen. De groep, die een belang in het bedrijf heeft van 4,1 procent, zei geen emissie te willen maar een sterkere focus op de kracht van het vastgoedfonds, namelijk diens portefeuille met Europese winkelcentra. De ontevreden beleggers pleitten juist voor de verkoop van de Amerikaanse portefeuille  “tegen realistische prijzen, wanneer de markt er klaar voor is”.

De boodschap leek te resoneren bij beleggers, met name omdat de kar van klagende aandeelhouders werd getrokken door onder andere oud-Unibail-CEO Léon Bressler en de Franse tech-ondernemer Xavier Niel. Zij riepen aandeelhouders op om tegen de emissie te stemmen. En zo geschiedde. De benodigde tweederde meerderheid voor de emissie werd niet gehaald

“We nemen hier notie van”, zei CEO Christophe Cuvillier. “We zullen alle mogelijke alternatieven moeten bekijken om de financiële structuur van de groep snel te versterken”, benadrukt de topman. Pakweg een week later kondigde het vastgoedfonds het vertrek van Cuvillier aan. Jean-Marie Tritant volgt hem per 1 januari 2021 op. Berenberg zei niet verrast te zijn over het vertrek van Cuvillier.

Drie weken later volgde ook CFO Jaap Tonckens zijn topman. Hij wordt opgevolgd door Fabrice Mouchel, die per 5 februari 2021 zal aantreden.

Ondertussen ging Unibail onverminderd door met het versterken van zijn liquiditeitspositie. Eind november plaatste het vastgoedfonds met succes voor 2 miljard euro aan obligaties.

In december verkocht het concern drie Parijse kantoorgebouwen voor 213 miljoen euro, waarmee de teller van het desinvesteringsprogramma van 4 miljard euro op 0,8 miljard euro uitkwam.

Een nieuw jaar, nieuwe kansen?

De tijd zal het leren. Het concern gaf zelf eind november aan nog steeds bezorgd te zijn over de effecten van het coronavirus. Het bedrijf zei nog steeds significante risico’s te zien voor zijn operaties, de financiële positie en resultaten, verwachtingen en aandelenkoers.

Al het vaccin-optimisme ten spijt, is de bezorgdheid, gezien de heropleving van het virus in de laatste drie maanden van het jaar, de hernieuwde gedeeltelijke, dan wel volledige lockdowns en een tegenvaller in de vorm van een mutatie van het coronavirus in een veel besmettelijker vorm, niet geheel onterecht.

Het aandeel Unibail-Rodamco-Westfield sloot het jaar 55 procent lager af op 64,58 euro.