Winkelvastgoed: hoge dividenden maar aanzienlijke risico’s
In het grootste deel van Europa en de VS zijn de scholen en hogescholen alweer begonnen, wat het einde inluidt van het Back-to-School (BTS) winkelseizoen, een van de belangrijkste periodes in de kalender voor retailers en hun verhuurders, retail REIT’s (Real Estate Investment Trust).
De herfst kondigt ook het zo belangrijke vakantie-winkelseizoen aan, dat plaatsvindt tussen Thanksgiving en Kerstmis. Dit zijn de maanden waarin retailers traditioneel een vitaal deel van hun jaarlijkse omzet realiseren.
Retail REIT’s uit de VS en de EU stevenen af op de feestdagen na een relatief positieve eerste helft van het jaar, althans volgens de resultaten die tijdens het winstseizoen voor het 2e kwartaal werden gepubliceerd.
REIT’s met winkelcentra vastgoed in de VS rapporteerden goede bezoekersaantallen en verhuringen, met een degelijke inkomstengroei doordat de bezettingsgraad en de huren boven het niveau van voor de pandemie uitstegen.
In Europa heerste een soortgelijk voorzichtig optimisme, vooral omdat bedrijven op het Europese vasteland aangaven dat de ergste dagen van de pandemie achter de rug waren, zowel voor hun eigen bedrijven als voor die van hun huurders.
The school report so far
BTS (Back To School) valt samen met een periode van hoge bestedingen door consumenten, vooral gezinnen en universiteitsstudenten. Enquêtes bij detailhandelaren in de VS wijzen erop dat het seizoen 2022 solide is geweest.
REIT’s hebben in het algemeen een moeilijk jaar achter de rug en augustus was geen uitzondering, hoewel de groep het tot nu toe beter heeft gedaan dan de S&P500. De REIT-markten in de VS en Europa daalden samen met de bredere aandelenmarkten toen de wereldwijde financiële omstandigheden verkrapten.
Amerikaanse en Europese retail-REIT’s hebben het in 2022 beter gedaan dan bredere REIT’s, vooral centra met huurders van kruidenierswinkels en dagelijkse goederen. De grotere regionale winkelcentra hebben het echter aanzienlijk minder goed gedaan dan niet-discretionair gerichte retail REIT’s.
Interessant is dat Europese retail-REIT’s gemiddeld een beter jaar hebben gehad dan hun Amerikaanse tegenhangers, zowel winkelcentra als “malls”, uitgedrukt in lokale valuta.
Over een langere periode echter, zoals blijkt uit tabel 1, die ook de periode vóór het begin van de pandemie omvat, hebben de verhuurders van winkelruimtes scherpe prijsdalingen gekend.
Vooral in het VK, toen zij het hoofd moesten bieden aan de concurrentie van e-commerce en vervolgens aan de COVID-19 pandemie.
Tabel 1 Retail REITs report card: Rendementen, opbrengsten en schuldniveaus van een steekproef van vooraanstaande Amerikaanse en Europese Retail vastgoedbedrijven (lokale valuta).
Bron: Koyfin, 1 september 2022
* Let op: geen dividend uitgekeerd in 2021. Inkomsten voor aftrek van rente, belastingen, afschrijvingen en amortisatie. Dit is een maatstaf voor de winstgevendheid van bedrijven.
A new semester begins
De meeste retail REIT’s uit de VS en de EU hebben in juli en augustus hun resultaten voor het tweede kwartaal bekendgemaakt. Ze meldden betere bedrijfsomstandigheden met een stijgende verkoop, een betere bezettingsgraad en een omzetgroei, naarmate de economieën verder wegkwamen van de gevolgen van de pandemie.
In hun vooruitzichten waren de managers begrijpelijkerwijs voorzichtig over de vooruitzichten voor de rest van het jaar, gezien de donker wordende wolken aan de economische horizon.
Op weg naar de herfst zullen retail REIT’s goede operationele prestaties moeten laten zien en ervoor moeten zorgen dat de huren gelijke tred blijven houden met de inflatie om beleggerskapitaal te kunnen blijven aantrekken.
De zorg is dat niet alle winkelvastgoed verhuurders in staat zullen zijn om hogere kosten door te berekenen in hun huren.
Een andere belangrijke factor voor bedrijven in deze waarschijnlijk zeer onzekere economische tijden is het vermogen om de investeringen te financieren die nodig zijn om nieuwe huurders aan te trekken.
Ondernemingen met een hogere schuldenlast zijn wellicht niet in staat om het kapitaal bijeen te brengen dat nodig is om aanpassingen te betalen wanneer huurders vertrekken.
Retailvastgoedbedrijven hebben doorgaans een hogere schuldenlast (zie tabel 1), dan hun sectorgenoten in andere REIT-sectoren. Bedrijven met een lagere schuldenlast zullen beter bestand zijn tegen de risico’s van een recessie en het effect van hogere rentetarieven op hun kasstromen.
(Un)happy holidays?
Het back-to-school shopping seizoen is in augustus in de VS positief van start gegaan, en hoewel de definitieve cijfers voor de periode nog niet zijn opgesteld, wordt gehoopt dat het de detailhandel enige verlichting zal brengen te midden van de bezorgdheid over de veerkracht van de Amerikaanse consument.
Bovendien blijven de Amerikaanse consumenten nog steeds vrij optimistisch en zijn hun bestedingen stabiel gebleven. Het is waarschijnlijk dat er een grotere vraag zal zijn van huurders in de sectoren van de dagelijkse inkopen en dat de Amerikaanse REIT’s zullen profiteren van een gezonder economisch klimaat dan hun Europese collega’s.
Het opnieuw verhuren van leegstaande panden is ook kostbaar, dus een gezonde balans voor een vastgoedonderneming zal belangrijk zijn.
REIT’s in Europa en het Verenigd Koninkrijk worden in de komende jaar ongetwijfeld met problemen geconfronteerd. Het Europese consumentenvertrouwen is duidelijk verzwakt nu de inflatiecrisis in de regio voortduurt en gezinnen zich voorbereiden op een winter van onzekere energievoorziening.
De COVID-pandemie heeft een zware klap toegebracht aan verhuurders die het toch al moeilijk hadden met de snelle expansie van de e-handel. De sector begon eind 2021 de gevolgen van de lockdowns te boven te komen, maar de economische impact van de oorlog in Oekraïne maakt de onzekerheid voor eigenaars van Europese malls, winkelcentra en winkelstraten alleen maar groter.
Uitdagende economische risico’s
De hoge dividendrendement van soms wel 8% zullen wellicht interesse wekken bij op inkomen gerichte beleggers. Maar tegelijkertijd zullen de economische risico’s voor de onderliggende huurders een aanzienlijke uitdaging vormen voor de uitbaters van de winkelcentra op korte en middellange termijn.
Disclaimer
Shaun Stevens, de auteur, heeft geen longpositie in de aandelen van de genoemde REIT’s door aandelenbezit, opties, of andere derivaten. Hij heeft geen zakelijke relatie met enig bedrijf waarvan de aandelen in dit artikel worden genoemd. Hij ontvangt geen vergoeding voor dit artikel anders dan van De Aandeelhouder. Hij heeft dit artikel zelf geschreven, en het geeft zijn eigen mening weer.
Bio
Shaun Stevens is een strateeg en investeerder met meer dan 30 jaar ervaring in de REIT- en real assets sector en werkt voor Real Assets Research. Hij belegt sinds 2001 in vastgoed op wereldwijde publieke en private markten en werkte eerder voor BNP Paribas, Meyer Bergman en Aberdeen Asset Management.
Eerder werkte hij als adviseur voor de Britse hypotheeksector over ontwikkelingen in de Europese residentiële investerings- en schuldmarkten. Hij begon zijn loopbaan in de vastgoedsector met onderzoek naar de Britse sector betaalbare huisvesting na een stage bij het Office of National Statistics. Hij is een Chartered Surveyor (MRICS) en is gevestigd in de regio Amsterdam.
