Waar leven is, is vastgoed
Sinds Crick en Watson erin slaagden de dubbele helixstructuur van het DNA-molecuul te ontrafelen en daarmee de weg voor genetisch onderzoek plaveiden, hebben de levenswetenschappen (life sciences) een hoge vlucht genomen. De ontdekking van de DNA-structuur heeft het mogelijk gemaakt om een steeds grotere verscheidenheid van medische problemen aan te pakken, met de hulp van een brede diversiteit van wetenschappers. Voor projectontwikkelaars en beleggers zijn laboratoria, productie- en testfaciliteiten en centra voor onderzoek en ontwikkeling daardoor een vastgoedmarkt geworden waar miljarden omgaan.
Inmiddels zijn we ruim 60 jaar verder. De laboratoriumruimte waarin de hedendaagse wetenschapper werkt, ziet er wellicht niet heel veel anders uit dan die waarin Crick en Watson in Cambridge hun baanbrekende onderzoek verrichtten, maar het spectrum van de levenswetenschappen is nu breder en omvat ook biotechnologie, geneesmiddelen en medische apparatuur. De topcentra zijn merendeels in de Verenigde Staten gevestigd. Hier vinden we sterke concentraties van life sciences-onderzoekers en specialisten op gerelateerde gebieden die hen bijstaan. Al deze mensen hebben geschikte laboratoriumruimte nodig en, wat minstens zo belangrijk is, toegang tot durfkapitaal.
In de levenswetenschappen gaan tegenwoordig enorme bedragen om. De vooruitzichten voor vastgoed in dit segment zijn gunstig, ook vanuit beleggersperspectief. Door de wereldwijd sterk toenemende zorguitgaven houdt de vraag naar laboratoriumruimte vermoedelijk aan (terwijl bijvoorbeeld de bredere lokale vastgoedmarkt ook een graantje meepikt van goed betaalde wetenschappers die een woning zoeken).
In dit segment is slechts een beperkt aantal beursgenoteerde vastgoedbedrijven actief. In de VS probeert een aanzienlijk aantal vastgoedbeleggingsmaatschappijen (real estate investment trusts – REIT’s) de belangen in laboratoriumruimte of daaraan gerelateerde kantoorruimte uit te breiden.
Is beleggen in life sciences-vastgoed zinvol?
Levenswetenschappelijk onderzoek wordt al decennialang verricht, maar in de belangrijkste marktclusters in de VS is de beschikbare ruimte schaars. Om aan de toenemende eisen en wensen van huurders te voldoen, vindt er vaak nieuwbouw plaats.
De eisen en wensen van huurders die in de biotechnologie en de levenswetenschappen actief zijn, verschillen van die van huurders in andere sectoren. Na een doorbraak in het onderzoek, of wanneer nieuwe gelden voor onderzoek beschikbaar komen, willen ze vaak hun bestaande accommodatie uitbreiden of naar een nieuwe locatie verhuizen.
Laboratoriumruimte is duidelijk een nichemarkt, maar de dynamiek en huurvoorwaarden zijn gunstig. Doorgaans zijn laboratoria geconcentreerd rond universiteiten en andere onderzoeksinstellingen. Door de snelle groei van dit segment neemt de vraag naar laboratoriumruimte toe en zijn de huren op markten zoals die van Boston, San Francisco en San Diego tot recordhoogte gestegen.
Beleggen in vastgoed voor life sciences-bedrijven, hetzij rechtstreeks hetzij via REIT’s, is mede hierdoor steeds aantrekkelijker geworden. Momenteel hebben slechts enkele REIT’s die in de kantoren- en zorgsector actief zijn, ook laboratoriumruimte in hun portefeuille. Laboratoria vertegenwoordigen slechts 10% van de totale waarde van de beleggingen in deze sectoren.
Bekende vastgoednamen die zich op de life sciences-markt richten, zijn Alexandria REIT, Health Care Properties Inc., Kilroy Realty en Ventas Inc. Deze bedrijven zijn alle gevestigd en actief in de VS en zijn zich steeds meer op de life sciences-markt gaan richten. Veel conclusies kunnen we niet trekken uit de in het verleden behaalde resultaten, maar figuur 1 laat zien dat vastgoedbedrijven die laboratoria in portefeuille hebben en zich op de life sciences-markt richten, in de afgelopen jaren sterk hebben gepresteerd.
Figuur 1: Jaarlijks rendement van REIT’s in zorgsector, in kantoren en met significante positie in laboratoriumruimte (USD, in %)
Jaarlijks totaalrendement t/m 31-5-2019; rendement sinds 1 januari is niet geannualiseerd; *gemiddelde voor Alexandria REIT, Health Care Properties Inc., Kilroy Realty en Ventas Inc.; bron: Bloomberg. De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Het rendement kan door valutaschommelingen hoger of lager uitvallen.
“Om te ontdekken wat een belegging waard is, moet je soms risico nemen”
Doordat de wereldwijde zorguitgaven sterk toenemen, gaan er in de levenswetenschappen enorme bedragen om. De toename van durfkapitaalfinanciering voor Amerikaanse life sciences-bedrijven onderstreept de sterke groei. In haar wereldwijde vooruitzichten voor de sector voor 2019 stipte Deloitte aan dat tussen 2013 en 2017 het aantal onderzoeksbanen in de Amerikaanse biotechnologiesector met 27,1% toenam, terwijl de totale werkgelegenheid met 7,2% steeg. Dit dreef de vraag naar laboratoriumruimte op markten zoals die van San Francisco, San Jose en Boston op (december 2019, Deloitte).
Laboratoriumvastgoed is niet risicovrij, niet in de laatste plaats omdat het een specialistische niche is. De regelgeving voor de zorgsector in de VS is een andere risicofactor, vooral initiatieven om de geneesmiddelenprijzen te drukken. Tot slot zijn veel bedrijven net opgestart of nog relatief jong en is er volop fusie- en overnameactiviteit in de life sciences- en ook in de bredere geneesmiddelensector.
Het leven van de vastgoedbelegger gaat door
De stijgende zorguitgaven als gevolg van de vergrijzing en het toenemend farmaceutisch onderzoek vormen een sterke combinatie die in de komende tien jaar een aanhoudende groei van de vraag naar vastgoed voor life sciences-bedrijven en laboratoria laat verwachten. De wereldwijde uitgaven voor geneesmiddelen zullen sneller dan de totale zorguitgaven toenemen (bron: voormelde vooruitzichten van Deloitte voor 2019).
Tussen 2014 en 2017 is voor meer dan 66 miljard USD aan durfkapitaal in life sciences-bedrijven geïnvesteerd. Dit kwam de vraag naar commercieel vastgoed ten goede. Dit wordt een belangrijk aspect van vastgoedclustering: startende life sciences-bedrijven en gevestigde ondernemingen geven er de voorkeur aan om op een specialistische kantorencampus bij elkaar te gaan zitten, zodat ze toegang tot talent hebben en ideeën kunnen delen. Dit is in het voordeel van vastgoedbedrijven die op de belangrijkste life sciences-markten specialistisch vastgoed kunnen aanbieden.
Dit is duidelijk een nichemarkt waar slechts enkele vastgoedbedrijven een significante positie hebben. Wel biedt deze markt kansen die de slimmere REIT-beheerders goed hebben onderkend. Zij signaleerden de nieuwe trend in een vroeg stadium en kwamen in actie om de kansen te benutten.
Technologische vooruitgang kan voor bepaalde bedrijven nadelig uitpakken, zoals e-commerce voor fysieke winkelcentra. Vooruitgang hoeft voor vastgoed echter niet altijd negatieve gevolgen te hebben. Zo nam door e-commerce de vraag naar opslagruimte en datacentra toe. De snelle opkomst van life sciences biedt volgens ons goede beleggingskansen, ook voor beursgenoteerd vastgoed.
Geschreven op 19 juni 2019
- Ga voor andere artikelen van Shaun Stevens over de vastgoedmarkt en beleggen in vastgoed naar investors-corner.bnpparibas-am.com/author/shaun-stevens op de Investors’ Corner blog
De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen.
