Vastgoed vooruitzichten – Out of office
De COVID-19 uitbraak heeft de afgelopen 10 weken een revolutie op kantoor afgedwongen. Miljoenen medewerkers over de hele wereld werken nu succesvol vanuit huis. Dit heeft geleid tot concurrerende claims over de vraag of thuiswerken de toekomstige organisatie van het werk en de aard van kantoorvastgoedactiviteiten zal veranderen.
- Kantoorwerk wordt fundamenteel aangetast door COVID-19
- Kunnen we in de verleiding komen om terug te keren naar kantoor?
- “Out of office” zou ook kunnen gelden voor vastgoedbeleggers
Kan de eigen haard het nieuwe knooppunt van de wereldeconomie worden? Of zoeken eenzame thuiswerkers toch wanhopig naar de dynamiek van het kantoorleven?
Zonder twijfel zijn velen zoals ik gemakkelijk overgestapt van de kantoorwerkplek naar de keukentafel, waarbij de afleidingen van kantoorroddels vrolijk plaats hebben gemaakt voor de aandachttrekkerij van een driejarige Border Collie.
Hoewel er een redelijke kans is dat de huidige verstoring relatief kortstondig zal zijn, zal de succesvolle overstap naar thuiswerken gevolgen hebben voor de manier waarop kantoorwerk wordt georganiseerd. En elke reorganisatie van kantoorwerkzaamheden zal een aandachtspunt worden voor vastgoedbeleggers.
Investeren in kantoren is nooit al te lucratief geweest, gezien de hoge uitgaven voor de aankoop en het onderhoud van kantoren. De COVID-19 pandemie maakt een toch al duur en moeilijk vastgoedsegment problematischer voor beleggers in beursgenoteerde vastgoedbeleggingstrusts (REIT’s).
Huishoudkunde
COVID-19 heeft in maart en april verhuurders in verschillende sectoren getroffen. Amerikaanse beursgenoteerde REIT’s berichtten in hun eerste kwartaal rapporten verschillende gradaties al over het uiteenlopende succes bij het innen van huren.
De huurinkomsten bedroegen in april slechts ongeveer 20% van wat was verwacht voor winkelcentrum-REIT’s. Buiten de “malls” betaalden winkelcentra rond de 60% en huurders van appartementen tussen de 90% en 95% van de huur.
Kantoorverhuurders meldden daarentegen dat 90% van hun huurders huur betaalden. Dit lijkt een aanwijzing dat er geen probleem was. De meeste kantoorwerkplekken waren ondanks de betaling van huur echter leeg. Deze verschuiving kan een structureel probleem voor de eigenaars van het vastgoed worden.
Kantoorvastgoed beleggen heeft een gemengde staat van dienst ten opzichte van andere sectoren, met name in Europa en Noord-Amerika. De rendementen van Amerikaanse kantoren zijn achtergebleven bij de bredere RMZ-vastgoedindex, terwijl er in de eurozone een vergelijkbaar patroon van ondermaatse prestaties is. In markten als het Verenigd Koninkrijk hebben de rendementen van REIT’s echter tot nu toe de neiging gehad de bredere index te overtreffen (zie figuur 1).
Er is geen eenvoudige verklaring. Uit onderzoeken in het Verenigd Koninkrijk en Nederland blijkt dat beleggers het onderhoud en de capex onderschatten die nodig zijn om een gebouw up-to-date en aantrekkelijk te houden voor huurders.[1]
Figuur 1: Gemiddelde jaarrendementen voor publieke (REIT) en directe marktkantoorbedrijven versus alle vastgoed over de laatste 10 jaar (totaalrendement in%; genoteerde REIT’s bovenste grafiek, directe markten onderste grafiek)
Bron: Bloomberg, MSCI IPD; 30 april 2020. De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.
Kantorenparken of huisindustrie?
In het licht van de toenemende zorgen over de manier waarop het kantoorleven eruit zal zien als economieën uit de lockdowns komen, heeft de industrie de positieve aspecten belicht. De eigenaren en beheerders van de kantoortuinen van Manhattan, Londen, La Defence in Parijs en de Amsterdamse Zuidas willen graag dat werknemers terugkeren. Zij beroepen zich daarbij op de vitale sociale ervaring en momenten van creativiteit die ontstaan zijn door sociale interacties rond de kantoorkoffiemachine.
Uit onderzoek blijkt dat niet iedereen de houding en persoonlijkheidskenmerken heeft om zich aan te passen aan de nieuwe wereld van werk op afstand. Het is duidelijk dat er velen zijn die de dynamiek van het kantoor nodig hebben. Extroverten zullen de drukte en constante onderbrekingen in een druk kantoor vaker missen, terwijl introverten zoals ik graag vertrouwen op “canine creativity” om te zorgen dat er enig sociaal contact is in hun dagelijkse routine.
Aan de andere kant is er Albert De Plazaola van ontwerpbureau Unispace in San Francisco, die heeft gewerkt met vooraanstaande tech-platforms. Hij waarschuwde in een interview met de BBC: “Dit is de eerste keer dat onze generatie een pandemie meemaakt. We zijn ons nu sterk bewust van gezondheidsrisico’s, en werkgevers zijn overgevoelig voor het risico op aansprakelijkheid als mensen ziek worden. Niemand is bereid een aanzienlijk bedrag te investeren in oplossingen die over zes maanden ineffectief zouden kunnen worden.[2]
De veranderingen zullen in eerste instantie waarschijnlijk hard maar cosmetisch overkomen als ontwerpers gaan kijken naar de structurele gevolgen van de pandemie. Bij elkaar opgeteld kunnen de kosten van deze items oplopen voor beleggers en er zal ongetwijfeld later nog meer gedaan moeten worden.
Grenzen aan wat mogelijk is
Sommige bedrijven hebben al aangegeven hoe kantoorwerk zal veranderen: een vooraanstaande social media gigant gaat de bezetting op kantoren beperken tot 25%, met mensen in meerdere ploegen, en legt temperatuurcontroles op als medewerkers weer naar binnen gaan. Mogelijk blijft uiteindelijk de helft van het personeel thuiswerken, zo blijkt uit mediaberichten (bron: Bloomberg, 20 mei 2020). Maar alle voorspellingen over een post-COVID-vastgoedwereld zijn prematuur, zo ook beweringen dat kantoorwerk en kantoren hun tijd hebben gehad.
Thuiswerken is nooit eerder op deze schaal beproefd en zowel voor werknemers als werkgevers is gebleken dat het onder de omstandigheden succesvoller is dan velen hadden mogen verwachten.
Investeren in kantoorvastgoed is moeilijker geworden doordat de branche geconfronteerd wordt met een structurele verschuiving in de organisatie van het werk. Zelfs de meest enthousiaste kantoortijgers zullen een aantal waarborgen nodig hebben om hun terugkeer naar het kantoor te stimuleren. De meer aarzelende terugkeerders zullen nog meer prikkels nodig hebben om zich te laten verleiden. Pas op voor comfortabele manden en hapjes voor onze nieuwe – viervoetige – assistenten.
Geschreven 22 mei 2020
Deze column dient enkel ter informatie en is niet bedoeld als basis voor het maken van specifieke beleggingsbeslissingen, zakelijke of commerciële besluiten. Economische en markttrends, voorspellingen, projecties of prognoses zijn niet noodzakelijkerwijs een indicatie van de toekomstige of waarschijnlijke prestaties van de fondsen.
Ga voor andere artikelen van Shaun Stevens over de vastgoedmarkt en beleggen in vastgoed naar investors-corner.bnpparibas-am.com/author/shaun-stevens op de Investors’ Corner blog
[1] Wondergem, J. & Stevens, S., De Kantorenvergrijzing’ wijst op snelle vermindering vastgoedwaarde, Vastgoedmarkt, maart 2005
[2] Hoe kantoren zullen veranderen na coronavirus, BBC, 14 mei 2020 – https://www.bbc.com/worklife/article/20200514-how het postpandemiekantoor zal veranderen
