Vastgoedbedrijven: nu interessant?
- Vastgoedbedrijven zijn het vierde kwartaal bemoedigend begonnen, maar blijven achter bij de aandelenmarkten.
- De kantoor en woningsector blijft achter, terwijl winkels en logies de toon aangeven.
- Ondanks een sterke maand oktober bleven Europese vastgoedbedrijven achter bij andere markten.
- De winstverslagen voor het derde kwartaal stelden de markt niet teleur en de vooruitzichten van de REIT’s waren voorzichtig, maar constructief.
- Het is duidelijk dat de onzekerheid over de omvang en de duur van de rente aanscherping blijft bestaan. Beleggers zullen zich waarschijnlijk afzijdig houden.
- Aandelen stijgen gewoonlijk sterk na een inflatiepiek.
De aandelenmarkten slaakten in oktober een zucht van verlichting. Halloween was voorbij zonder dat beleggers al te veel schrik kregen van bedrijfswinsten. En toen sprak de machtigste man ter wereld. En niet de Chief Twit. De boodschap van voorzitter Powell liet de markten schrikken. De rente zal hoger eindigen dan verwacht. Twee dagen na All Hallows Eve, en de S&P zakte in, en REITs verkochten 2,75%.
Nu het winstseizoen van het derde kwartaal zijn voltooiing nadert, zullen beleggers zich afvragen of de positieve start van de markt voor het vierde kwartaal nu zal vervagen. REIT-beleggers zullen zich zorgen maken over wat de winter voor hun sector in petto heeft.
De prestaties van vastgoedaandelen in oktober
Het winstseizoen voor alle markten is volle gang, waarbij de S&P 500 zich herstelde voordat Powell sprak. Het respijt voor aandelenbeleggers had zich uitgebreid tot REIT’s, maar was gematigder. Wereldwijd steeg vastgoed in oktober met ongeveer 1%, ondanks sterkere resultaten in de VS en Europa.
De prestaties van de REIT-sector in oktober zetten de trend van de eerste drie kwartalen van 2022 voort. Tot nu toe heeft vastgoed meer verkocht dan de meeste andere sectoren. De sector werd zwaarder getroffen door de stijgende rente, waardoor de kapitaalkosten stegen. De enige uitschieter is Japan, waar de centrale bank het beleid niet verstrakt.
In de REIT street was het winstseizoen voor het derde kwartaal over het algemeen bevredigend. Dit droeg bij tot een deel van het herstel in oktober. De resultaten van Amerikaanse REIT’s voldeden grotendeels aan de marktverwachtingen, ondanks de moeilijkere omstandigheden op de vastgoedmarkt. De best presterende REIT-sectoren zijn logies en kleinhandel, terwijl kantoren en woningen achterblijven.
De fysieke vastgoedmarkten hebben de dalingen die de openbare markten impliceren, trager ingeprijsd. Maar de meeste marktpartijen in Europa en de VS melden dat nu de verkoopactiviteit vertraagt, de prijzen beginnen te dalen. Maar de aanpassing van de vastgoedprijzen op Main Street loopt achter op Wall Street. Het is duidelijk dat er een debat zal zijn over de vraag of de openbare markten te ver zijn gegaan, of dat de prijzen in de particuliere sector zich uiteindelijk zullen aanpassen aan de niveaus die de daling van de REIT-aandelen impliceert.
Nu de markten zijn verkocht, zien de waarderingen er veelbelovender uit. REIT’s worden in Europa verhandeld tegen kortingen op hun intrinsieke waarde van meer dan 30% en sommige Amerikaanse sectoren tegen meer dan 20%. Publieke REIT’s die tegen een korting op de NAV worden verhandeld, kunnen een aantrekkelijke koopmogelijkheid lijken. Voor velen is het verre van duidelijk hoeveel meer downside er is. Een bron van kapitaal voor REIT’s is particulier kapitaal en de stijgende rente heeft een gestage pijplijn van fusies en overnames in publiek commercieel vastgoed niet ontmoedigd.
Gezien de stijgende rente zou men hebben verwacht dat meer bedrijven met hoge schulden de outperformers van vorige maand zouden hebben aangevoerd. Maar dat was niet het geval. Aan de hand van enkele eenvoudige schuldcijfers kunnen wij in de onderstaande tabel zien wat er in de VS gebeurde, namelijk dat er geen eenvoudig verband bestond tussen hefboomwerking en prestaties. Bedrijven met de zwakste balance sheets behoorden inderdaad tot de sterkste relatieve performers. Dit roept de vraag op wat er met REIT’s is gebeurd. Een factor is duidelijk de aanhoudende ondermaatse prestatie van REIT-sectoren zoals kantoren en woningen.
Beste performers aan het begin van het vierde kwartaal
Slechste performers aan het begin van het vierde kwartaal
Source: Koyfin, 1 November 2022
1) Nettoschuld ten opzichte van EBITDA
2) Netto schuld t.o.v. bedrijfswaarde
It ain’t over ‘til its over
De column van deze maand werd uitgesteld, in afwachting van de Fed. Voorzitter Powell stelde op 2 November niet teleur en herinnerde ons eraan dat de Fed nog niet klaar is met financieël aanscherping.
De rally in het derde kwartaal op de aandelenmarkt in het algemeen heeft REIT’s in de VS en Europa wellicht gestimuleerd. Maar vastgoed blijft achter bij de bredere markt. En dat zal zo blijven zolang de richting en de omvang van de renteverhogingen onzeker blijven. Het risico van een langdurige recessie neemt toe naarmate de beheersing van de inflatie ongrijpbaar blijkt. De financiële condities blijven verkrappen, wat een jaar of langer kan duren voordat de reële economie wordt beïnvloed.
We moeten waarschijnlijk wachten tot de klokken vooruit gaan voor meer duidelijkheid over de uiteindelijke impact van de stijgende rente en de vooruitzichten voor REIT’s. Toch zijn er redenen om positief te zijn over een groot deel van de REIT-sector. De resultaten van veel verhuurders in het derde kwartaal waren solide, hoewel ze een zwakkere tendens vertoonden en de managementteams voorzichtiger waren dan in het tweede kwartaal. Een reden voor optimisme voor de komende wintermaanden is dat aandelen het doorgaans goed doen in het jaar na de inflatiepiek. Sinds 1927 bedraagt het gemiddelde rendement van de S&P 500 11,5% in de 12 maanden na de inflatiepiek. (Bron: Blackrock, september 2022)
Openbaarmaking
De auteur heeft geen economische longpositie in de aandelen van de genoemde REIT’s via aandelenbezit, opties of andere derivaten. Hij heeft geen zakelijke relatie met enig bedrijf waarvan de aandelen in dit artikel worden genoemd. Hij ontvangt er geen andere vergoeding voor dan van De Aandeelhouder. Hij schreef dit artikel zelf, en het geeft zijn eigen mening weer.
Shaun Stevens is een strateeg en belegger met meer dan 30 jaar ervaring in de REIT- en vastgoedsector. Hij runt zijn eigen strategiebedrijf, Real Assets Research, en werkt met investeerders in vastgoed en infrastructuur. Hij belegt sinds 2001 in vastgoed op wereldwijde publieke en private markten en werkte eerder voor BNP Paribas, Meyer Bergman en Aberdeen Asset Management. Eerder werkte hij als adviseur voor de Britse hypotheekverstrekkers over de ontwikkelingen op de Europese woningbeleggings- en schuldmarkten. Hij begon zijn carrière in onroerend goed met onderzoek naar de Britse betaalbare woningsector na een stage bij het Office of National Statistics. Hij is Chartered Surveyor (MRICS) en gevestigd in de regio Amsterdam.
