Zoeken in de Aandeelhouder
NED25*
NLMID*
BE20*
NAS100*
US30*
USA500*
VIX*
EUR/USD*

Column

Shaun Stevens - dinsdag, 16 januari 2018 11:52

Over vastgoed, spijt en het belang van liquiditeit

Eén ding kan ik voor 2018 met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid voorspellen: de meesten onder ons zullen bij het beleggen minstens één keer de fout ingaan. De vraag is alleen of we daar ook spijt van krijgen.

Een succesvolle belegger streeft er natuurlijk naar om het voorbeeld van Frank Sinatra te volgen[1]: “Regrets, I've had a few. But then again, too few to mention.” Of beleggers uiteindelijk met spijt zullen terugblikken op een aantal van hun beslissingen, hangt er ook af van hoe makkelijk ze op hun stappen kunnen terugkeren als en wanneer ze hun fout beseffen.

Dat geldt ook voor beleggen in vastgoed. Bovendien zetten beleggingen in een gebouw een grote hoeveelheid kapitaal vast in een enkele asset en gaan beslissingen om in een gebouw te investeren (of het te verkopen) doorgaans gepaard met omslachtige voorbereidingen en hoge transactiekosten. De meeste beleggers houden vastgoed vele jaren in portefeuille om het beoogde rendement te realiseren. Gezien de inherente illiquiditeit van deze beleggingen is het juiste moment bepalen om te kopen (of te verkopen) evenzeer een kwestie van aanvoelen als van weten.
Als u dus overweegt om in vastgoed te beleggen, kan het nuttig zijn om de liquiditeitsrisico’s van potentiële investeringen tegen elkaar af te wegen. Verrassend genoeg houden ervaren, professionele vastgoedbeleggers bij hun investeringen soms geen rekening met de waarde van liquiditeit. Dat maakt de pil des te bitterder wanneer ze gebouwen of niet-beursgenoteerde fondsen willen (of moeten) verkopen.

In het recente verleden zette de sluiting van enkele Europese fondsen de risico’s van directe vastgoedinvesteringen nog eens stevig in de verf. In de nasleep van de financiële crisis schortten beheerders van vastgoedfondsen terugbetalingen aan beleggers op toen de directe vastgoedmarkten stilvielen. In 2008 bevroren elf Duitse vastgoedfondsen met een totale waarde van bijna 30 miljard euro de tegoeden van hun klanten omdat te veel beleggers tegelijk wilden uitstappen. Een vergelijkbaar scenario speelde zich af nadat het VK in juni 2016 besliste om de EU te verlaten: vastgoedfondsen zegden beleggers die hun geld wilden opnemen de wacht aan omdat ze over onvoldoende liquiditeit beschikten.
Beursgenoteerd vastgoed biedt daarentegen een veel grotere liquiditeit naast toegang tot alle voordelen van de vastgoedmarkt. Vastgoedaandelen zijn dagelijks verhandelbaar, transacties op de beurs houden minder kosten in en de instapdrempel is lager. Toen we vergeleken hoelang het duurt om gebouwen ter waarde van 1 miljard euro en een vergelijkbare portefeuille van vastgoedeffecten te verkopen, bleek dat het ruim een jaar kan duren voor alle gebouwen de deur uit zijn, terwijl de vastgoedaandelen al na 10 dagen van de hand zijn.

Gemiddeld aantal dagen om 50%, 90% en 100% van een mondiale portefeuille van beursgenoteerd en direct vastgoed te verkopen onder vergelijkbare marktomstandigheden als die op 30 november 2015 (in lokale valuta’s, maandelijkse cijfers 2015)

2015Beursgenoteerd vastgoedDirect vastgoed
Verkocht % van de portefeuille50%90%100%100%100%100%
Benodigde tijd voor de transactie1 dag2 dagen10 dagensnelst
7 weken
gemiddeld
5 maanden
langzaamst
> 1 jaar
Bron: The Case for Listed Real Estate, BNPP AM, 2016; http://docfinder.is.bnpparibas-ip.com/api/files/9E855822-7142-4EFE-B71F-61317D13D7BF

 

De vastgoedcyclus is begin 2018 ver gevorderd. Kunt u ervan uitgaan dat de financiële markten wereldwijd even sterk blijven stijgen zonder dat de volatiliteit oploopt? In het huidige klimaat ogen vastgoedaandelen volgens ons toch aantrekkelijk voor wie gespreid wil beleggen in vastgoed wereldwijd.

Per slot van rekening bestaat de kans dat we eind dit jaar moeten erkennen dat we op het verkeerde paard hebben gewed. Een liquide belegging zoals beursgenoteerd vastgoed kan ons helpen om de kans op verrassingen in de komende twaalf maanden met wat meer gemoedsrust tegemoet te zien.

 

[1] “Er zijn wel wat dingen waar ik spijt van heb, maar die zijn het vermelden niet waard” – uit ‘My Way’ van Frank Sinatra. U vindt een filmpje met de Engelse songtekst op www.youtube.com/watch?v=6E2hYDIFDIU

De Aandeelhouder TV

mei 25, 2020

Galapagos is meer dan filgotinib

mei 25, 2020

Laag handelsvolume in Amsterdam | 25 mei 2020 | Markets Update van BNP Paribas Markets

mei 22, 2020

AEX week 21 2020 – Nico Bakker – Daily Charts BNP Paribas Markets

mei 22, 2020

Goed instapmoment voor Galapagos

Columns

Nieuw
22 mei 08:43 Redactie

Het tweede Grote Crisis Webinar: Albert Jellema en Nico Bakker op maandag 25 mei 12u

19 mei 08:05 BNP Paribas Asset Management

BNP Paribas AM: Deflatie, niet inflatie, is het grootste risico nu

18 mei 14:59 Redactie

Masterclass webinar Jim Tehupuring & LYNX

15 mei 16:08 Laurens Tabak

5 recessiebestendige Amerikaanse aandelen tijdens de corona crisis

14 mei 11:28 Bas Heijink

Breed topvormingsproces