Vastgoed: rentegevoeligheid niet overdrijven
Na een decennium van door financiële repressie laag gehouden rentes zijn vooraanstaande centrale banken nu begonnen met het ‘normaliseren’ van het monetair beleid, waardoor het verleidelijk is geworden om aan te nemen dat de rente wel weer gaat stijgen. Vastgoed is van oudsher altijd gevoelig geweest voor rentebewegingen, dus dit moet wel nadelig uitpakken voor de sector. Door een hogere rente wordt lenen duurder voor kopers. Vooral op zakelijk vastgoed kan dat negatief uitwerken, zeker wanneer de obligatierente stijgt en de vastgoedprijzen dalen.
In eerdere vastgoedcycli hebben we dit in de hele wereld zien gebeuren. Alleen… gaat de rente wel echt zo snel omhoog als de centrale banken de kwantitatieve beleidsinstrumenten weer netjes hebben opgeborgen?
De rente daalt al jaren. En de factoren die tot nu toe de normalisatie van het beleid hebben tegengehouden (lage inflatie, zwakke groei) zijn nog volop aanwezig. De oorzaken van die lage inflatie zijn evenmin weg: er zijn namelijk te veel mensen voor te weinig werk. Voor de eurozone bedragen de inflatieverwachtingen voor de komende vijf jaar bijvoorbeeld een bescheiden circa 1%.[1]
Bron: Rente op 10-jarig overheidspapier, Bloomberg, 1 november 2017
De factoren die de inflatie bepalen, zijn veranderd. Robotica en automatisering krijgen daarvan vaak de schuld. De simpele verklaring is echter de gigantische hoeveelheid beschikbare arbeid in de wereldeconomie. Dat begrenst de loongroei, in het bijzonder in de ontwikkelde economieën. Alles werd anders toen China in 2001 toetrad tot de Wereldhandelsorganisatie (WTO). Net als in veel andere geavanceerde economieën is ook in de Verenigde Staten de loongroei sinds die toetreding van China gematigd geweest. De totale beroepsbevolking is de afgelopen 25 jaar wereldwijd met 43% gegroeid.[2] En de invloed van de arbeidsmarkt in India kan in de loop van de tijd alleen maar sterker worden.
Het valt daarom moeilijk hard te maken dat de (loon)inflatie en daarmee ook de rente duurzaam gaat stijgen. Mario Draghi, de president van de ECB, erkent stilzwijgend dat het inflatieprobleem niet van tafel is. Hij houdt dan ook voet bij stuk dat er geen plotseling eind komt aan de inkoop van obligatieleningen door de ECB. De context voor vastgoed is door dit alles zeer interessant.
En dus zijn de vooruitzichten voor deze rentegevoelige activaklasse op zijn zachtst gezegd gunstig. Het centralebankbeleid kan lokaal verschillen. Sommige obligatiemarkten kunnen af en toe ten prooi vallen aan kortetermijnschommelingen. Maar de algehele tendens is echter dat de rente laag blijft. Dankzij de aantrekkelijke spread tussen het dividendrendement op vastgoed en de rente op obligatieleningen, in combinatie met de huurgroei als gevolg van de vraag in een aantrekkende economie, kan zakelijk vastgoed ten opzichte van andere activaklassen op de middellange termijn een interessant en stabiel rendement opleveren.
->Ga voor andere artikelen van Shaun Stevens over de vastgoedmarkt en beleggen in vastgoed naar investors-corner.bnpparibas-am.com/author/shaun-stevens of lees onze blogs op Investors’ Corner
Geschreven 15 november 2017
Shaun Stevens is strateeg sinds 2008 in het real estate securities team van BNP Paribas Asset Management. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen.
[1] Bron: Bloomberg, 1 november 2017
[2] Bron: International Labour Organisation, november 2016
