Vastgoed in 2020: Kijk niet terug
Als je 12 maanden terugkijkt, kan je onze dwaze poging lezen om niet alleen voorspellingen te geven voor de beursgenoteerde vastgoedmarkt in 2019, maar ook voor het wereldkampioenschap rugby! Het hoeft geen verbazing te wekken dat onze resultaten gemengd waren: We voorspelden wel de best presterende vastgoedregio, maar niet de winnaar in Japan. Onverschrokken vooruitkijkend verwachten we de volgende thema’s voor 2020.
- Om te winnen is winstgroei en balansdiscipline nodig
- Kies voor e-commerce (warehousing) om winkelcentra te verslaan
- Let op de macro-economische context; monetaire versoepeling houdt aan
- Risico’s zijn onder meer geopolitieke spanningen, de Amerikaanse verkiezingen en een rentestijging.
Gewoonlijk zijn er verzachtende omstandigheden als een voorspeller verklaart waarom hun voorspellingen niet zijn uitgekomen. En 2019 was geen uitzondering op de regel dat een goede voorspeller nooit verkeerd zit; het waren de feiten die de uitkomst verdraaid hebben.
We hebben wel de aandacht gevestigd op de thema ’s die spelen en de trends die naar onze mening in 2020 aanhouden. Bovendien zullen sommige ontwikkelingen die de uitkomst in 2019 veranderden, de marktprestaties opnieuw beïnvloeden.
Voorspellen is de kunst om te zeggen wat er gaat gebeuren en vervolgens uit te leggen waarom dat niet is gebeurd
We hadden verwacht dat Europa in 2019 de best presterende regio zou zijn, en Noord-Amerika de achterblijver; Noord-Amerikaans vastgoed kwam uiteindelijk op de tweede plaats na Europa, terwijl Azië achterbleef. Er waren geen excuses voor de voorspellingen op het rugbyveld die er ver naast zaten: Nieuw-Zeeland en Ierland vielen samen met Wales weg; het gastland Japan deed het beter dan zijn fans durfden te hopen; Zuid-Afrika verraste iedereen door de trofee te winnen.
Terug in de beursgenoteerde vastgoedarena, en de VS presteerden zoals voorspeld, wat gemiddelde rendementen opleverde, net als zijn rugbyspelers in Japan. We maakten ons geen illusies over het Duitse team, maar onze hoop op Duits beursgenoteerd vastgoed werd beschaamd toen Berlijnse politici onverwacht huurbeperkingen in de hoofdstad lanceerden, waardoor woningmarktaandelen bij de rest van Europa dramatisch achterbleven.
Grafiek 1: Totale rendementen in 2019 (geselecteerde landen; %; in EUR)
Bron: FTSE EPRA Nareit developed index, Bloomberg, 31-12-2019. De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.
Voorspelling is erg moeilijk, vooral als het over de toekomst gaat
De wijze woorden van Nobel-fysicus Nils Bohr kwamen bij mij op toen de onverwachte draai van vorig jaar in het monetair beleid bijdroeg aan de sterke prestaties van de markten in real estate investment trusts (REIT’s) en de aandelenmarkten in het algemeen. De Amerikaanse centrale bank had een leidende rol bij een hele reeks renteverlagingen. Eind 2018 had een dergelijke actie nog zeer onwaarschijnlijk geoogd.
Een aantal vastgoedbeleggingsthema’s van vorig jaar zouden we in 2020 moeten terugzien. Zoals verwacht beloonden beleggers over het algemeen bedrijven die in staat waren de winst te laten groeien. We verwachten dat groei een focus blijft, evenals balansdiscipline.
We zagen ook REIT’s met panden op locaties die gekenmerkt werden door aanzienlijke beperkingen op het gebied van vraag en aanbod, zoals die langs de Amerikaanse westkust, als een van de sterkste presteerders. We zeiden dat de kloof tussen de prestaties van bedrijven van hoge en lage kwaliteit nog groter zou kunnen worden zodra beleggers begonnen te anticiperen op een inzinking van de markt.
We verwachten dat de markt opnieuw bedrijven beloont met een goed beheerde balans en een kostenvoordeel voor kapitaal dat ze effectief benutten om de winst te laten groeien. Seculiere trends zullen zich voortzetten, zoals beleggers die e-commerce verkiezen boven retail door zich te richten op warehousing in plaats van op winkelcentra.
Toch denken we dat beleggers zich vooral zullen richten op de eigen kenmerken van het bedrijf, de kwaliteit en de waarde. Ze zullen grote sector-bets vermijden.
Ten opzichte van 12 maanden geleden zijn beleggers iets minder nerveus over de economische vooruitzichten. De handelsbetrekkingen tussen China en de VS zijn ontdooid en beide partijen lijken te bewegen richting een einde van het handelsconflict. De basis van de Amerikaanse economie is solide, ondersteund door consumenten die profiteren van stijgende lonen en een robuuste huizenmarkt. Er zijn tekenen in Europa dat de economie, die aanzienlijk is vertraagd, op het punt van herstel staat.
Bovendien hebben de meeste grote vastgoedmarkten nog steeds te maken met een sterke vraag en over het algemeen beheersbare aanbodniveaus. Er is nog steeds vraag van beleggers naar vastgoed. Wij geloven dat honderden miljarden dollars particulier kapitaal op zoek is naar investeringsmogelijkheden in reële activa in 2020.
Ik denk nooit aan de toekomst, die komt snel genoeg
Het voorspellen van de toekomst is niet zonder risico ‘s, waaraan Einstein ons herinnert. Hoewel het handelsconflict lijkt af te koelen, leert de ervaring ons op onze hoede te zijn voor een nieuwe piek in geopolitieke spanningen. Het hernieuwde conflict tussen de VS en Iran en daarmee een grotere bedreiging van de olievoorraden versterkt het punt dat onzekerheid op de markt altijd dichtbij is. Bovendien zou een stijging van de rente op obligaties tot ongemakkelijke niveaus voor de markten kunnen leiden en tot een stijging van de aanvangsrendementen op vastgoed, wat de waarde kan aftoppen. Dit zou REIT’s en vastgoedwerkmaatschappijen schaden.
Wat de Amerikaanse verkiezingen van november betreft, zijn beleggers gericht op een marktvriendelijke uitkomst, maar de programma’s van sommige potentiële tegenstanders van president Trump zouden onvriendelijk kunnen blijken als ze ten uitvoer worden gelegd. Politici zouden regulerende maatregelen kunnen invoeren die negatief zouden zijn voor REIT’s. De huurlimiet in Berlijn heeft ertoe geleid dat aandelen in Duitse woningbezitters zijn gekelderd en een herhaling van soortgelijke maatregelen is niet uit te sluiten.
Uiteindelijk is de enige zekerheid voor de komende 12 maanden echter dat de voorspellingsindustrie begin volgend jaar op zoek zal gaan naar plausibele verklaringen voor het feit dat de voorspellingen voor 2020 niet zijn uitgekomen.
Geschreven: 9 januari 2020
- Ga voor andere artikelen van Shaun Stevens over de vastgoedmarkt en beleggen in vastgoed naar investors-corner.bnpparibas-am.com/author/shaun-stevens op de Investors’ Corner blog
Shaun Stevens is sinds 2008 strateeg bij het real estate securities team van BNP Paribas Asset Management. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen.
