The Good, the Bad and the Rugby – vastgoedvooruitzichten voor 2019
Als fervent rugbyliefhebber kom ik aan de vooravond van 2019 in de verleiding om te voorspellen welk land volgend jaar het negende wereldkampioenschap rugby gaat winnen. Mijn verwachtingen voor het WK Rugby zijn hooggespannen, niet in de laatste plaats omdat Wales een van de favorieten voor de titel is. Voorspellen welke vastgoedmarkten in 2019 het best presteren, is zeker zo moeilijk. Enkele thema’s die nu spelen in de beursgenoteerde vastgoedsector blijven vermoedelijk ook in 2019 actueel. Azië en Europa bieden volgens ons en schattingen van marktanalisten een groter rendementspotentieel dan Noord-Amerika, maar de risico’s zijn wel groter.
Figuur 1: Voorspeld marktrendement over de komende 12 maanden* in lokale valuta
* Het rendement wordt berekend voor ondernemingen in de FTSE EPRA Nareit Developed index, op basis van het gemiddelde voorspelde rendement van analisten over de komende twaalf maanden en het dividendrendement zoals gerapporteerd in Bloomberg. Bron: Bloomberg per 30-11-2018. Het rendement kan door valutaschommelingen hoger of lager uitvallen.
Goede markten
Groei en balansdiscipline blijven twee belangrijke thema’s voor beleggers en REIT [i]-beheerteams. Het goede nieuws is dat de meeste markten en sectoren in 2019 naar verwachting winstgroei laten zien, ook al is het in de huidige late fase van de vastgoed- en conjunctuurcyclus lastiger dan in voorgaande jaren om extra opbrengsten te genereren. We verwachten dat REIT’s bestaand vastgoed herontwikkelen of het gebruik ervan intensiveren en daarnaast nieuw vastgoed aankopen of ontwikkelen.
Het kwaliteitsverschil tussen vastgoedbedrijven is in de afgelopen jaren alleen maar toegenomen. Ondernemingen van hoge kwaliteit, die over goede teams beschikken, toegang tot kapitaal hebben en hun balans strikt beheren, blijven tot de winnaars behoren. Volgens ons blijft het vastgoedklimaat zowel wat investeringen als bezettingsgraad betreft het gunstigst in steden met een poortfunctie en een hoge vestigingsdrempel, maar we denken ook dat het geen goed idee is om de markten aan de westkust van de VS, vooral de kantoor- en industriesector, volledig links te laten liggen.
Wat de positieve vastgoedfactoren betreft, verwachten we dat privatiseringen en fusies en overnames in de beursgenoteerde vastgoedsector in de komende twaalf maanden voortduren en misschien zelfs toenemen. Voor veel kapitaal zijn beleggers op de wereldwijde markten nog op zoek naar een goede bestemming en in de eurozone wordt nog steeds volop geïnvesteerd in vastgoed. Globaal genomen denken we dat de waarderingen van vastgoedbedrijven in de eurozone steun bieden aan de hele sector, omdat de rendementsverschillen met obligaties en aandelen gunstig afsteken tegen de historisch gemiddelden.
Niet zo goede markten
Alles wijst erop dat de groei van de wereldeconomie in de komende twaalf maanden vertraagt. Het sentiment in Europa in het bijzonder zal onder de negatieve uitstralingseffecten van het handelsconflict te lijden hebben. De zwakkere vraag uit China, de mogelijke politieke onrust in de eurozone en de verwachting dat de begrotingsstimulansen in de VS in de tweede helft van 2019 geleidelijk aan kracht verliezen, duiden erop dat voor de wereldwijde vastgoedmarkten en de wereldeconomie moeilijkere tijden aanbreken.
Slechte markten
Vastgoedaandelen staan bloot aan risico’s, vooral nu de Amerikaanse Federal Reserve haar monetaire beleid verkrapt. De kans is reëel dat de Fed de rente in 2019 verder verhoogt, ondanks de mildere toon van de Fed-voorzitter in de afgelopen weken. Hoewel de presidenten Trump en Xi tijdens een diner in Buenos Aires een tijdelijke wapenstilstand hebben gesloten, blijft de handelsoorlog tussen China en de VS als een zwaard van Damocles boven de wereldmarkt hangen. Door de politieke chaos rond de brexit neemt bovendien het risico toe dat het VK in maart 2019 uit de EU vertrekt zonder dat er formele scheidingsvoorwaarden zijn overeengekomen. In dat geval staat het VK een significante ontwrichting van de economie en de financiële markten te wachten. De marktverstoringen als gevolg van een harde brexit zonder akkoord zijn voor het Europese vasteland mogelijk net zo ernstig als voor het VK. Tot slot sleept de begrotingsdiscussie tussen de Italiaanse regering en de Europese Commissie zich waarschijnlijk voort tot na de verkiezingen voor het Europees Parlement komend voorjaar. Dit kan tot wereldwijde marktvolatiliteit leiden.
En rugby
De nieuwe wereldkampioen rugby wordt zeer waarschijnlijk een van de kleinste vastgoedmarkten ter wereld, namelijk Nieuw-Zeeland of Ierland, al zou Wales voor een stunt kunnen zorgen. Deze drie namen komen echter niet voor op onze lijst van favoriete landen voor beleggen in vastgoed in 2019.
Gastlanden presteren doorgaans sterk op een WK, maar Japan is in 2019 niet meer dan een outsider. Het is in 2019 vermoedelijk wel een van de sterkere vastgoedmarkten. Japanse vastgoedbedrijven beginnen het eerste halfjaar van 2019 zeer waarschijnlijk redelijk goed, maar in de loop van het tweede halfjaar gaat de schwung er mogelijk uit.
De kans dat de VS het WK Rugby wint, is heel gering en het is evenmin waarschijnlijk dat de VS in 2019 tot de beter presterende REIT-markten behoort. De economische vooruitzichten voor de komende maanden zijn in grote lijnen stabiel, maar we voorzien tegenwind voor beursgenoteerde vastgoedbedrijven. De renteverhogingen door de Fed temperen de belangstelling van beleggers voor rentegevoelige sectoren zoals Amerikaanse REIT’s. Bovendien onderkennen spelers op de onderliggende vastgoedmarkten dat de vastgoedcyclus in de VS waarschijnlijk het hoogtepunt voorbij is.
De trofee waar de deelnemers aan het WK Rugby om strijden, is vernoemd naar de vermeende uitvinder van rugby, dominee William Webb Ellis. Volgens de legende pakte hij in 1823, als leerling van de kostschool in Rugby, tijdens een schoolvoetbalwedstrijd de bal op en rende hij ermee weg. Dit was het begin van de rugbysport. Duitsland neemt misschien niet deel aan het WK in Japan, maar gaat er wel met de bal van door in die zin dat we verwachten dat het de beste Europese markt voor beursgenoteerd vastgoed wordt. Het VK is daarentegen wel een prominente WK-ganger, maar de politieke onzekerheid drukt er de koersen van vastgoedaandelen. Op dit moment zijn Britse bedrijven en het Britse pond al relatief laag gewaardeerd. Bij een brexit zonder deal verliezen de aandelenkoersen en het pond verder terrein.
Geschreven op 3 december 2018
[i] REIT: Real Estate Investment Trust (beursgenoteerde vastgoedbeleggingsmaatschappij)
