Rustig cruisen met Turbo’s
9 mei 2018: Unibail-Rodamco €196,50
Koersdruk Unibail-Rodamco
Een Frans vastgoedconcern met een notering aan het Damrak: Unibail-Rodamco. De aandelen presteert dit jaar zeer matig met een verlies van 7%. Die koersdruk komt voort uit 3 elementen:
-angst voor teruglopende retailverkoop via fysieke winkels
-angst voor oplopende rente en hogere financieringskosten
-angst over de uitkomsten van de dure overname van vastgoedbedrijf Westfield
Terecht?
Wanneer je kijkt naar de waardering van het aandeel of de resultaten die het management afleverde, dan kun je als belegger eigenlijk niet om Unibail-rodamco heen. De bezettingsgraad, winst en huuromzet groeien jaarlijks. De financieringskosten zijn gedaald tot gemiddeld 1,4%. Een ander interessant element is de ‘NAV’. De Nett Asset Value geeft de marktwaarde weer van alle panden in bezit en in ontwikkeling, minus de schuldpositie. De NAV ligt momenteel op €220. 12% boven de beurskoers.
Dividendpakker
Nog een overweging om te beleggen in Unibail-Rodamco is het almaar oplopende dividendrendement. €10,80 per aandeel over 2017 en de verwachting voor 2018 ligt op €11,30. Dat komt neer op een dividendrendement van 5,8%. De eerstvolgende uitkering is 28 mei. Wie dan de aandelenbezit, ontvangt €5,40. Maar ook wie Turbo’s Long Unibail-Rodamco bezit krijgt indirect het dividend. Op de dag van dividenduitkering wordt namelijk het financieringsniveau verlaagd met het dividendbedrag.
Mijn voorkeur zou uitgaan naar een Turbo met een lage hefboom rond 2 om aan te houden als lange termijnbelegging. In dat geval betaal je de ene helft en de andere helft wordt gefinancierd door de bank (BNP Paribas, Commerz, Binck…). Over dat bedrag betaal je rente. Op jaarbasis is dat nu 1,63%. Als het financieringsniveau op bijvoorbeeld 100 ligt, dan zijn er €1,63 aan rentekosten. Bij een aandelenkoers van €196,50 is het te investeren bedrag €96,50.
Indien Unibail-Rodamco over 1 jaar op dezelfde koers staat, dan zal het financieringsniveau € 90,33 zijn (100 + 1,63 rente – 11,30 dividend). De Turbo is dan 106,17 waard (196,50 -90,33). Dat is een winst van €9,67 ofwel 10% (!) in 1 jaar tijd als er niets gebeurt met de aandelenkoers. Die kan uiteraard ook dalen en dat is een risico. In theorie is het echter aannemelijker dat de koers weer richting NAV beweegt. Dan is de winst substantieel groter.
Het mooie van deze invulling is dat je met de Turbo extra profijt hebt van het hoge dividend terwijl je zelf lage financieringskosten betaalt. En ook al gaat het om een Turbo, dit is een belegging waar je weinig omkijken naar hebt. Daardoor kan de investering ook interessant kan zijn voor langere termijnbeleggers. Rustig cruisen met Turbo’s en ondertussen het dividend oppikken.
Bronnen: Bloomberg, Unibail-Rodamco IR-site
Je kunt onder andere Turbo’s op Unibail kopen van de volgende uitgevers:
*let op, over het dividend is bronbelasting verschuldigd. Het verschilt per aanbieder in welke mate dit doorwerkt in de aanpassing van het financieringsniveau.
