Lering trekken uit King Lear – REIT’s, rente en aflossing?
Onlangs heb ik King Lear, het bekende toneelstuk van Shakespeare, gezien. Dit bracht me op het idee om eens door de ogen van een toneelkijker naar het onvoorspelbare karakter van de financiële markten in politiek onzekere tijden te kijken.
Een toneelstuk dat aan het begin van de 17de eeuw is geschreven, is wellicht niet de meest logische plaats om een verklaring voor de huidige ontwikkelingen op de wereldwijde vastgoed- en kapitaalmarkten te zoeken. Door zijn zelfgenoegzaamheid verliest King Lear zijn morele en politieke gezag en zijn in het hele koninkrijk chaos en onbeleefdheid troef.
In de afgelopen negen maanden hebben politici van Washington tot Hongkong, via het Verenigd Koninkrijk (brexit) en Berlijn, conventionele wijsheden bij voortduring getart en zo bestaande zekerheden ondermijnd. Voor veel beleggers is het gissen naar wat er in de hoofden van onvoorspelbare politici omgaat, terwijl gevestigde instellingen en relaties wereldwijd barsten vertonen.
Vooruitblikkend naar het tweede halfjaar stellen we vast dat het marktoptimisme dat in januari en februari terugkeerde voor een deel weer plaatsmaakt voor angst. Wat beleggers de meeste zorgen baart, is de situatie aan het handelsfront. Ze hebben de hoop gevestigd op de centrale banken en verwachten dat deze ingrijpen om aan de vertragende wereldeconomie steun te bieden.
De dreiging dat de autoriteiten vanwege het groeiende populistische sentiment de belastingen verlagen en de regelgeving aanscherpen, ondermijnt tegelijkertijd in enkele traditionele sectoren en markten het vertrouwen. Tegen de achtergrond van toenemende politieke risico’s op mondiaal, nationaal en lokaal niveau hebben aandelen- en vastgoedbeleggers hun portefeuilles defensiever gepositioneerd. Zij verwachten dat de korte en lange rentes dalen en maken zich zorgen dat de ontwikkelde economieën in een recessie belanden.
Figuur 1: Beleidsonzekerheidsindex*
* De wereldwijde beleidsonzekerheidsindex meet de mediafrequentie van beleidgerelateerde economische onzekerheid, aflopende belastingfaciliteiten en verschillen in prognoses van economisch analisten. Bron: Bloomberg, 31 mei 2019
“Als wij geboren worden, huilen wij omdat we in dit groot toneel van gekken zijn beland.”
Begin 2019 ontstond er opwinding onder aandelenbeleggers: door de handelsfricties en de verkrappende financiële condities nam de vrees toe dat de wereldeconomie op een recessie afstevende. De wereldwijde vastgoedmarkten hebben het tot dusverre dit jaar echter goed gedaan. De markten in Noord-Amerika trokken hierbij de kar, terwijl alleen de markten in de eurozone zich teleurstellend ontwikkelden.
Vooral in het eerste kwartaal was vastgoed een van de sterkste beleggingsklassen wereldwijd. In de Verenigde Staten presteerden vastgoedbeleggingsmaatschappijen (Real Estate Investment Trusts – REIT’s) bijzonder sterk. Op sectorniveau waren industrie en woningen de uitblinkers, terwijl hotels en winkelcentra duidelijk achterbleven. Verschillende Amerikaanse en wereldwijd actieve REIT’s waarvan de koers was gestegen, maakten gebruik van de gunstige kosten van kapitaal: zij gaven nieuwe aandelen uit en kochten met de opbrengst vastgoed om hun portefeuille uit te breiden en zo hun winst te kunnen vergroten.
Het cijferseizoen voor het tweede kwartaal wordt belangrijk, omdat bedrijven dan hun halfjaarlijkse update geven. REIT’s zijn overwegend optimistisch voor 2019, maar op de bredere aandelenmarkt worden analisten steeds ongeruster dat de bedrijfsresultaten zullen tegenvallen. Commentaar van politici, toezichthouders en beleidsmakers kan in de komende twaalf maanden de ontwikkeling van de sector sterk beïnvloeden.
Figuur 2: Wereldwijde financiële condities en wereldwijd beursgenoteerd vastgoed
FTSE EPRA Nareit Global index, in euro; bron: Bloomberg, 30 juni 2019. De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.
“Niets kan ontstaan uit niets”
In het toneelstuk klaagt koning Lear over het gebrek aan actie (“niets”) van zijn jongste dochter. De parallel kunnen we hier doortrekken: als de politieke leiders en centrale banken niet daadkrachtig optreden, bestaat het risico dat de bedreigingen voor de wereldeconomie zich verder opstapelen. Het recente krachtige herstel heeft voor enige rust gezorgd, maar politieke onenigheid en beleidsonzekerheid loeren nog steeds om de hoek.
Vastgoedbeleggers zien zich halverwege het jaar geconfronteerd met een reeks zorgpunten:
· de wereldeconomie kampt met een groeiende lijst van handelsfricties;
· het risico van een conflict in het Midden-Oosten neemt toe;
· de dreiging van regelgeving is in Europa en de VS sterk toegenomen;
· politici in de ontwikkelde landen neigen steeds meer naar verhoging van de belastingen op commercieel en woningvastgoed.
De fundamentals voor beursgenoteerd vastgoed zijn echter nog steeds gunstig:
· de rente is laag;
· de vraag naar kwaliteitsvastgoed is op de meeste grote markten robuust;
· de druk aan de aanbodzijde is beperkt;
· de vraag van beleggers en huurders naar vastgoed ligt nog steeds op een indrukwekkend niveau;
· vastgoed stijgt in 2019 naar verwachting tot 3% in waarde (bron: Jones Lang LaSalle).
Doorgaans profiteert beursgenoteerd vastgoed van lagere obligatierentes. Ondernemingen met een sterk groeiende kasstroom, een robuuste balans en een stabiel en gedisciplineerd management zijn het best gepositioneerd om van de hernieuwde belangstelling van beleggers te profiteren.
Gegeven de gunstige fundamentals en de lage rente verwachten we dat vastgoed in de komende twaalf maanden een hoog eencijferig rendement genereert. De wereldwijde financiële condities zijn sinds begin 2019 versoepeld en zullen in het tweede halfjaar vermoedelijk verder verruimen.
Het risico dat handelsconflicten het beeld verstoren, is duidelijk aanwezig. Een verdere escalatie zou de aandelenmarkten wereldwijd treffen. In Europa komen daar nog de politieke risico’s bij. De toekomstige relatie tussen het Verenigd Koninkrijk en de EU is nog altijd niet duidelijk en is een van de meest acute problemen in de regio. Een harde brexit lijkt dichterbij dan de markten nu inprijzen. Dit zou voor heel Europa, en dus niet alleen voor het Verenigd Koninkrijk, schadelijk zijn. Tot slot staan de markten bloot aan het risico dat de vastgoedregelgeving in zowel Europa als Noord-Amerika wordt aangescherpt. Dit kan nadelig uitpakken, vooral voor verhuurders van appartementsgebouwen.
Aan het einde van het toneelstuk, wanneer de tragedie zich ontvouwt en wanorde het voortbestaan van het koninkrijk bedreigt, keert koning Lear terug en probeert hij wanhopig orde en gezag te herstellen. Terwijl de markten zich voor een nieuwe tumultueuze periode van politieke intrige en beleidsreactie opmaken, kijken beleggers voor enkele van deze problemen uit naar ingrijpendere oplossingen en zitten ze zeker niet te wachten op de chaos waarin koning Lear door misleiding terechtkwam.
Geschreven op 28 juni 2019
- Ga voor andere artikelen van Shaun Stevens over de vastgoedmarkt en beleggen in vastgoed naar investors-corner.bnpparibas-am.com/author/shaun-stevens op de Investors’ Corner blog
Shaun Stevens is sinds 2008 strateeg bij het real estate securities team van BNP Paribas Asset Management. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen.
