Is prefab bouwen de oplossing voor de groeiende woningcrisis?

Sinds de recessie die door de financiële crisis van 2008/2009 werd veroorzaakt, stijgen de woningprijzen in Nederland nu al zes jaar op rij sterk. Hierdoor is voor veel Nederlandse huishoudens een traditionele koopwoning niet langer binnen bereik, vooral niet in de grote steden. Dit is geen op zichzelf staand proces: we zien het ook in grote steden elders in Europa en in Noord-Amerika. Jongere gezinnen in het bijzonder hebben moeite om een betaalbare koop- of huurwoning te vinden.

Omdat het aanbod achterblijft bij de enorme vraag, wordt in veel Europese en Noord-Amerikaanse grote steden het woningtekort steeds nijpender. In Londen zijn bijvoorbeeld 65.000 nieuwe woningen per jaar nodig om aan de vraag te voldoen (bron: London Plan).[note]“een aantal van 65.000 nieuwe woningen … wordt naar verwachting in 2019 het gemiddelde jaardoel voor nieuwbouw in Londen.” https://www.london.gov.uk/what-we-do/housing-and-land/how-many-homes-does-mayor-think-need-be-built-london [/note] Tot dusverre zijn de initiatieven vanuit de publieke en de private sector om dit tekort aan te pakken, veelal aan de magere kant.

Gebrek aan oplossingen voor woningtekort

De huidige precaire situatie biedt interessante mogelijkheden om in grote groeisteden in woningvastgoed te beleggen. Nederland is een goed voorbeeld: de huurverhogingen in de vrije sector zijn in de grootste steden hoger dan de prijs- en looninflatie. Dit heeft wel geleid tot zorgen over de betaalbaarheid van deze huren. Ook in steden als Berlijn zijn de huren van woningen in de afgelopen tien jaar sterk gestegen. Dit heeft geresulteerd in een snel aan kracht winnende campagne om de huurwoningvoorraad van de stad te nationaliseren.[note]Zie ook: https://www.theguardian.com/cities/2019/apr/04/berlins-rental-revolution-activists-push-for-properties-to-be-nationalised [/note]

Veel steden zijn er duidelijk niet in geslaagd om betaalbare oplossingen uit te werken. Het gevolg is dat een hele generatie huishoudens minder keuze heeft. Een mogelijke oplossing voor dit nog steeds groeiende probleem is de prefab-woning (ook wel fabriekswoning genoemd). De opkomst van fabrieksmatig bouwen in de Verenigde Staten geeft het potentieel van dit type woning voor huishoudens met een lager inkomen aan. Beursgenoteerde vastgoedbeleggingsmaatschappijen (real estate investment trusts – REIT’s) zijn een toonaangevende speler op deze groeiende nichemarkt.

Figuur 1: Oplossingen voor woningtekort – prefab / verplaatsbare / miniwoningen

De verplaatsbare optie

Het vinden van betaalbare oplossingen voor het woningtekort in steden is ontegenzeglijk een complex proces. In de snelst groeiende steden in de VS en Europa is in de meeste gevallen bouwgrond schaars of moeilijk in eigendom te verkrijgen, terwijl de vraag waarschijnlijk niet afneemt. Goedkope woningopties zijn er in veel varianten, afhankelijk van het inkomensniveau, en lopen uiteen van sociale woningen en vrijesectorwoningen tot goedkope hybride vormen. In de VS is in het verleden het bezit van een eigen woning via belastingfaciliteiten gestimuleerd, maar de regering-Trump heeft daar onlangs een streep door gezet.

Kant-en-klare of verplaatsbare woningen worden in de VS door veel mensen steeds meer als een serieus alternatief gezien. Deze fabriekswoningen hebben doorgaans een oppervlakte van 30m2 of meer en een vast onderstel voor het (initiële) transport; op dit laatste punt verschillen ze van prefab woningen zoals modulaire woningen. Ze maken het mogelijk om op een aantal van de populairste huizenmarkten in het land een betaalbare eigen woning te bezitten. Op dit moment wonen er naar schatting circa 22 miljoen mensen in dit soort woningen, die 6,5% van de Amerikaanse woningsector vertegenwoordigen (bron: US Manufactured Housing Institute, juni 2018).

Kopers van kant-en-klare woningen besparen op de twee belangrijkste onderdelen van de bouwkosten: arbeid en grond. De woningen worden grotendeels in fabrieken geassembleerd en vervolgens naar de locatie vervoerd. Volgens de meest recente cijfers van het US Census Bureau bedroeg eind 2018 de gemiddelde verkoopprijs USD 82.000. Dit is minder dan een vierde van de gemiddelde prijs van USD 381.000 voor een nieuwe eengezinswoning.

Figuur 2: Levering van nieuwe kant-en-klare woningen in VS per jaar (x 1.000)

Bron: US Manufactured Housing Institute, maart 2019

Bezettingsgraad en huren zijn aantrekkelijk voor REIT’s

Steeds meer institutionele beleggers ontdekken de sector: ze zoeken op de onderhandse markt naar instrumenten om in kant-en-klare en andere betaalbare woningen te beleggen. In de VS zijn er drie gevestigde REIT’s die in dit type woningen beleggen. Samen beheren ze circa 286.000 units verspreid over meer dan 900 locaties. Daarnaast bieden ze ruimte voor campers en in toenemende mate ook voor miniwoningen (tiny homes).[note] Zie bijvoorbeeld https://edition.cnn.com/2018/11/02/success/tiny-homes/index.html [/note]

Accommodatie wordt aangeboden voor alle leeftijdscategorieën, maar is in bepaalde gevallen beperkt tot een specifieke leeftijdsgroep. Doorgaans betreft het mensen ouder dan 55. Wat deze REIT’s voor beleggers aantrekkelijk maakt, zijn de hoge bezettingsgraad en sterke huurgroei. Onderstaande grafiek laat zien dat deze REIT’s in het verleden beter hebben gepresteerd dan Amerikaanse REIT’s met een bredere portefeuille.

Tabel: REIT’s in kant-en-klare woningen in VS – kenmerken en rendement

Bron: Bloomberg, 10 mei 2019. Het rendement kan door valutaschommelingen hoger of lager uitvallen.

Kant-en-klare woningen: niet altijd een populaire oplossing

Kant-en-klare woningen kunnen het tekort als gevolg van de migratie naar steden helpen oplossen, maar er is ook de nodige kritiek. Het imago van dit type woningen kan het best worden omschreven als ‘gemengd’. In de afgelopen 30 jaar zijn deze woningen in de volksmond bestempeld als ‘woonwagens’ en kregen bewoners het etiket ‘asociaal’ opgeplakt. Dit beeld riep weerstand op bij ambtenaren voor stedelijke ontwikkeling.

Ondanks het schrijnende tekort aan betaalbare woningen in de VS hebben sommige gemeentes de situatie verder laten verslechteren: ze hebben bestemmingsplannen en andere voorschriften voor grondgebruik om de bouw van kant-en-klare woningen te beperken of zelfs helemaal te stoppen.

Het kan bovendien lastig zijn om voor een verplaatsbare woning een hypotheeklening af te sluiten. Fannie Mae en Freddie Mac, de Amerikaanse overheidsinstanties voor hypothecaire financiering, nemen leningen voor de bouw van kant-en-klare woningen op pachtgrond nu langzaam op. Dit betekent een omslag in het beleid dat sinds begin jaren 2000 is gevolgd.

Bouwen voor de toekomst

Kant-en-klare woningen liggen vaak aan de rand van steden, als gevolg van fysieke barrières of regelgeving. Fabrieksmatig bouwen moet zonder enige twijfel nog de nodige hordes nemen voordat het een algemeen aanvaarde optie is. REIT’s in het bijzonder hebben echter belangrijke stappen gezet om de in brede kring negatieve perceptie van prefab-woningen te doorbreken. Daarnaast komt de groeiende belangstelling van beleggers ook anders tot uiting: van alle trailer park transacties was in 2018 17% voor rekening van private equity in vergelijking met 9% in 2013, volgens een recent artikel in de Financial Times.[note] Private equity moves into trailer arks, Financial Times, 20 mei 2019 [/note]

Kant-en-klare woningen stonden bij de woninglobby niet hoog op de lijst. Door de verlaging van de belastingvoordelen voor nieuwbouwwoningen en de afnemende directe overheidssteun zijn in de VS prefab-woningen een niet alleen beter betaalbaar, maar ook aantrekkelijker alternatief voor de traditionele eengezinswoning geworden. Als het stigma van ‘woonwagen’ kan worden afgeschud, neemt de kans toe dat dit concept ook in Europa wordt omarmd.

Geschreven op 13 mei 2019

• Ga voor andere artikelen van Shaun Stevens over de vastgoedmarkt en beleggen in vastgoed naar investors-corner.bnpparibas-am.com/author/shaun-stevens op de Investors’ Corner blog

[1] “een aantal van 65.000 nieuwe woningen … wordt naar verwachting in 2019 het gemiddelde jaardoel voor nieuwbouw in Londen.” https://www.london.gov.uk/what-we-do/housing-and-land/how-many-homes-does-mayor-think-need-be-built-london
[2] Zie ook: https://www.theguardian.com/cities/2019/apr/04/berlins-rental-revolution-activists-push-for-properties-to-be-nationalised
[3] Zie bijvoorbeeld https://edition.cnn.com/2018/11/02/success/tiny-homes/index.html
[4] Private equity moves into trailer arks, Financial Times,  20 mei 2019

Shaun Stevens (bekijk profiel en disclaimer)