CTP: Dubbel koopadvies

Vandaag krijgt het versgenoteerder CTP twee koopadviezen van banken. In dit artikel kunt u kennismaken met dit relatief nieuwe vastgoedfonds van Groningse origine. Het artikel stond eerder in ons online beursmagazine De Aandeelhouder op Zaterdag. Lid worden (a €99 per jaar) kan hier. 

Het regent nieuwe noteringen op het Damrak en soms zitten daar bijzondere bedrijven bij die we in Nederland tot nog toe totaal niet op de radar hadden. Eén ervan is CTP, het bedrijf van de Groninger Remon Vos.

CTP belegt in vastgoed in Centraal- en Oost-Europa. Vos toog op jonge leeftijd naar Tsjechië om daar zijn geluk te beproeven. Dat kwam zo: als schoolgaande puber miste hij de bus voor een schoolreisje naar Tsjechië.

Toen zijn klasgenoten een week later met enthousiaste verhalen thuiskwamen, was hij vastbesloten daar later ook heen te gaan. Zo gezegd, zo gedaan en 30 jaar later is Vos miljardair en eigenaar van één van Europa’s grootste vastgoedfondsen.

CTP (waar de letters staan voor Commercial Trade Park)

CTP heeft voor miljarden aan vastgoed, zie onderstaand overzicht. Het bouwt, in de breedste zin van het woord, business parken waar allerlei bedrijven vanuit kunnen opereren. Inmiddels heeft Vos, die na verkoop van bijna 15% van zijn aandelen nog 85% over heeft,

CTP is meer dan een vastgoedfonds. In de breedste zin van het woord zou je kunnen zeggen dat zij bedrijven die zich willen vestigen in hún werkgebied, dus Centraal- en Oost-Europa, compleet ontzorgen.

Vos, en dus CTP, kent de omgeving daar als zijn broekzak en kan bedrijven in die zin bij de hand nemen. Dat gaat van het zoeken naar een locatie, tot het bouwen en inrichten van de fabriekshal tot het zoeken naar geschikt personeel. In dit diagram laat CTP stap voor stap zien hoe dat werkt.

Als het niet goed leesbaar is, kunt u via deze link op de CTP-pagina terechtkomen waar het staat afgebeeld.

Huur en waardestijging

De afgelopen jaren kenmerkten de verdiensten van CTP zich vooral door waardestijgingen van het vastgoed. Dat is even wennen, we zijn wat vastgoed op de beurs betreft vooral gewend aan waardedalingen.

Dat was niet altijd te zien in de vierkantemeterprijzen per land, want die fluctueerden de afgelopen jaren nogal, maar het gaat vooral om de waarde van het vastgoed in Tsjechië, waar circa 65% van de gebouwen staat.

Het gaat om het dividend bij CTP, maar niet alleen dat: Vos wil groeien, en hard ook. Hij verwacht binnen twee jaar door de miljoen vierkante meter te gaan. Momenteel is dat nog ongeveer 6,3 miljoen m2, maar Vos zegt bij de beursgang dat het tijd is ’to grow big’:

“It is time to grow big. We are here to accelerate, expand our footprint in Europe and on our way to hit 10 million sqm GLA by 2023. The CEE region, with its attractive cost structure, quality infrastructure and strategic location in Europe offers great potential. With our entrepreneurial, innovative and creative mindset we can expand in existing and other regions, backed by our strong client base, the additional capital and a great drive to continue on our journey.”

Het opgehaalde geld gaat deels gebruikt worden voor de uitbouw van het bedrijf en afbouw van de vrij hoge schuldpositie. Met een leverage van 51% zit Vos duidelijk hoger dan de meeste vastgoedfondsen maar Vos kan goedkoop lenen en de waardevermeerderingen van zijn vastgoed werkt in zijn voordeel.

Vos is een zeer ondernemend type en wil zich niet vastpinnen op het huidige werkgebied. In een interview met de Financial Times zegt hij dat hij net zo gemakkelijk richting Oostenrijk gaat, als ddaar vraag naar is van zijn klanten en ook verder Oost-Europa in (Riga) is een reële mogelijkheid.

Oost-Europa groeit wél

Er valt nog veel te bouwen in Oost-Europa waar de nu logistieke boom pas echt goed op gang komt, corona of geen corona. In 2020 groeide de onderneming dan ook met 15%. De huurinkomsten kwamen uit op €344 miljoen, er werd 585.000m2 nieuw vastgoed ontwikkeld en de totale waarde van het vastgoed steeg naar €5,9 miljard.

Het lijkt crisis, maar de Suezcrisis van vorige week heeft ons laten zien hoe de boel logistiek momenteel in elkaar zit. Het is gewoon razend druk op het moment, iedereen bestelt en koopt van alles op het internet en dat moeten fabrikanten en logistieke partijen allemaal maar naar de mensen thuis brengen.

Vandaar ook de behoefte aan meer logistiek vastgoed want de groeiversnelling van 2020 laat zich duidelijk merken. Momenteel heeft CTP al 70 ‘premium multi-use’ business parken met in totaal bijna 6 miljoen m2 verhuurbaar oppervlak.

De groeihonger is niet te stillen, in 2023 moet de kaap van 10 miljoen m2 gepasseerd zijn. Als belegger in CTP moet u zich wel realiseren dat Remon Vos aan de touwtjes trekt. Na de beursgang bezit hij zo’n 85% en is dus nog steeds, met afstand, de baas. Dat hoeft niet erg te zijn, kijk naar ’s mans trackrecord, maar het is wel een one-manshow.

Niettemin, gezien het gezegde de vent maakt de tent, zijn de verhoudingen bij CTP duidelijk en ook dat is wat waard.

Dividendbeleid

Dan is er ook nog het dividendbeleid. Dat is net deze week aangenomen, op 29 maart. Je zou zeggen: als de groeimogelijkheden zo groot zijn, keer dan niet al te veel uit. Maar CTP wil tussen de 70 en 80% van de huurinkomsten aan dividend gaan uitkeren.

Als basis hiervoor wordt genomen de EPRA-winst, zijnde het directe resultaat, dus zonder de winsten en/of verliezen uit waardeveranderingen. Zo doen andere vastgoedfondsen dat ook. Daarnaast wordt de mogelijkheid gecreëerd om het dividend in aandelen te ontvangen. Wel zo fijn bij een groei-aandeel.

Wie vooraleerst wat meer gevoel bij dit bedrijf wil krijgen, wat op zich geen vreemde gedachte is, doet er goed aan dit interview uit de Quote met Remon Vos te lezen. Een verslaggever van de Quote toog naar Praag om hem te interviewen.

Vos nam alle tijd, waarschijnlijk ook indachtig de nakende beursgang, en vertelde honderduit over zijn drijfveren en ambities. Zeer lezenswaardig, het geeft een prima inkijkje in Vos’ manier van zakendoen.

Mooi interview met Groninger Remon Vos die vorige week zijn bedrijf CTP naar de beurs bracht voor €5,9 mrd. https://t.co/3KUCE7kBks

— Nico A. Inberg (@NicoInberg) March 30, 2021