BERNARDS WEEKLY: De Herengracht is op een all time high!

Ik kreeg deze week een brief binnen van een bedrijf uit het oosten van het land, die mij aanbood te beleggen in nieuwe appartementen in die regio. Schijnbaar waren ze in de veronderstelling dat ik wat te investeren heb. Het rendement dat mij in het vooruitzicht werd gesteld was 7% per jaar. Niet slecht zou je denken en misschien is dat het ook. Het zette mij aan het denken waarom zoveel mensen vastgoed als belegging verkiezen boven de effectenmarkt.

In Amsterdam zijn de huizenprijzen de afgelopen jaren omhooggeschoten, evenals de huur. In de rest van het land gaan de prijzen snel mee. Een kleine zoektocht op Funda leert dat de gemiddelde huurprijs in de regio Amsterdam tussen de EUR 15,- en 25,-  per m2 ligt. Binnen de ring gaat de prijs eerder naar 25 en in de periferie zijn huren van EUR 15,- de meter prima te vinden.  Echter, als je je bedenkt dat de m2 prijs voor koop inmiddels al rond de EUR 6.500 ligt, dan heb je bij een bruto-opbrengst van EUR 25 per M2 een bruto-rendement van maximaal 3,8%. Na kosten, maar voor belasting, kun je zo’n 3,5% bijschrijven, maar wel als het appartement volledig verhuurd is.  (Ter vergelijking: een Europees hoog-dividend fonds heeft een dividendrendement van ca. 3,6%). Als je deels met goedkoop geleend geld financiert (wat bij vastgoed normaal is maar bij beleggen uit den boze) kun je het rendement op het eigen geld iets verhogen, zo is de vastgoed wijsheid. Juist dat goedkope geleende geld, maakt dat deze dagen vele mensen kiezen voor vastgoed en mede daarom blazen de prijzen stevig door. Hoe lang gaat dit door? Dit wordt bepaald door de mate waarin mensen de huur kunnen of willen betalen. Omdat er een maximum is wat mensen kunnen of willen betalen, zeg EUR 2000 voor een gezinsappartement, moeten óf de appartementen kleiner óf de huren stagneren. Je ziet beide gebeuren en dit kan een eerste signaal zijn, dat de huizenprijzen in Amsterdam naar een maximum sputteren.

Toch zijn door de eeuwen heen de voor inflatie gecorrigeerde prijzen amper gestegen. Huizenprijzen lijken op lange termijn amper te profiteren van de stijging van arbeidsproductiviteit en economische groei. De prijzen storten net zo makkelijk weer in als de economie inzakt.  Hoe kom ik aan deze wijsheid? Ooit gehoord van de Herengracht-index van de Piet Eichholtz van de Universiteit van Maastricht (zie onder)? In het buitenland is hij een beroemdheid, omdat hij ooit de huizenprijzen onderzocht van een aantal panden op de Herengracht, die daar sinds 1628 staan. Helaas is dit alleen tot 2008 gedaan (na een eerste versie tot 1974), maar sindsdien kennen we de ontwikkeling redelijk.  Ik vermoed dat deze index, na te zijn gezakt met ca. 15% tot in 2013 (ca. 300 punten), inmiddels weer 30% erbij heeft, tegen de 400 punten, een ‘all time high’ dus. En dan hebben we het wel over bijna 400 jaar geschiedenis. Voor de liefhebber, zie zijn document. Dus ook al is de grachtengordel uniek, net als een schilderij van Leonardo da Vinci, schaarste creëert niet per se meer waarde. Hooguit een hogere prijs in tijden van overvloed.

Nu panden of appartementen kopen, is speculeren op verdere huur- en dus prijsstijgingen. Een verdere stijging van vastgoed prijzen heeft een stijging van de arbeidsproductiviteit (en dus lonen) nodig en een laag blijvende rente. Op zich is het eerste nog mogelijk in Amsterdam, met de komst van o.a. de EMA en de vestiging van hoogwaardige kennisbedrijven. Maar of dit voor heel Nederland geldt? In tijden van hoogconjunctuur is het moeilijk voor te stellen dat er ook weer mindere tijden komen. Die 7% die mij is aangeboden in het oosten van het land, klinkt aantrekkelijk. Maar als het zo aantrekkelijk is, waarom doen ze het dan niet zelf?

Week 49

Winsten op Wall Street na banenrapport

De Amerikaanse aandelenmarkten stonden vrijdagmiddag op bescheiden winsten. De aandacht van beleggers ging met name uit naar het maandelijkse banenrapport van de overheid en naar het eerste brexitakkoord tussen Groot-Brittannië en de Europese Unie. De toonaangevende Dow-Jonesindex stond tijdens de middaghandel op Wall Street 0,4 procent hoger op 24.300 punten. De bredere S&P 500 kreeg er 0,5 procent bij en stond op 2650 punten. De technologiegraadmeter Nasdaq steeg 0,6 procent naar 6855 punten. De werkgelegenheid in ’s werelds grootste economie is in november verder toegenomen, zij het wat minder sterk dan economen vooraf hadden becijferd. De banengroei is een belangrijke indicator waar de Federal Reserve, de koepel van centrale banken, zijn rentebeleid op baseert. Kenners gaan ervan uit dat de Fed volgende week de rente verhoogt.

Consumentenvertrouwen

Het consumentenvertrouwen in de VS is deze maand gedaald, bleek uit een voorlopige meting door de universiteit van Michigan. Economen gingen er in doorsnee van uit dat het sentiment in december juist licht zou zijn verbeterd. Het brexitakkoord in Europa werd ook aan de overzijde van de Atlantische Oceaan positief ontvangen. Londen en Brussel zijn het op hoofdlijnen eens over de voorwaarden waaronder Groot-Brittannië de EU verlaat. Daarmee is de weg vrij voor onderhandelingen over zaken die direct het bedrijfsleven aangaan, zoals handel, transport en luchtvaart.

Bankaandelen gewild op positieve beursdag

De Europese beurzen zijn vrijdag met winst het weekeinde ingegaan. Vooral bankaandelen waren in trek. Nieuwe regels waar de kapitaalbuffers van banken aan moeten voldoen, pakken volgens kenners gunstiger uit voor de sector dan vooraf was gedacht.In Amsterdam sloot de AEX-hoofdindex 0,5 procent hoger op 547,22 punten. De MidKap steeg 0,4 procent naar 820,86 punten. De hoofdgraadmeters in Parijs en Frankfurt gingen 0,3 en 0,8 procent omhoog.

Personeelstekort industrie loopt op

Het tekort aan gekwalificeerd personeel in de industrie loopt op. Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) zat aan het begin van het vierde kwartaal 16 procent van de bedrijven in de sector met een tekort aan personeel, wat de productie belemmerde. Bijkomend probleem is dat het personeelsbestand van de sector behoorlijk vergrijst.

‘GE schrapt 4500 banen in Europa’

Het Amerikaanse industriële concern General Electric (GE) wil 4500 banen schrappen in Europa. De Franse krant Les Echos meldt op basis van bronnen dat dat plan aan de Europese ondernemingsraad is voorgelegd. Het zou gaan om banen bij de energie-activiteiten die GE twee jaar geleden van het Franse Alstom overnam. Daar worden turbines voor kolen- en gascentrales gemaakt.

Verdere groei dienstensector eurozone

De bedrijvigheid in de dienstensector van het eurogebied is in november gestegen ten opzichte van een maand eerder. Dat meldde marktonderzoeker Markit op basis van definitieve cijfers. De inkoopmanagersindex die de bedrijvigheid weerspiegelt kwam uit op een stand van 56,2, conform de gemiddelde verwachting van economen. Een niveau van 50 of meer duidt op groei. In oktober was sprake van een stand van 55. Volgens Markit was in de Duitse dienstensector een minder sterke groei te zien dan verwacht, terwijl die in Frankrijk juist wat sterker was dan voorzien.In het Verenigd Koninkrijk was sprake van flink tragere groei. De daling was ook sterker dan waar kenners rekening mee hielden.

De week vooruit: welke invloedrijke cijfers worden de komende week gepubliceerd?