Alexa, wat zal er met vastgoed gebeuren als er een recessie is?
Virtuele assistenten zoals Alexa zijn de bron van alle kennis (voor sommigen), maar als het gaat om de al te reële zorgen over de gezondheid van de wereldeconomie, en in het verlengde daarvan, die van mondiaal genoteerd vastgoed, gaan veel beleggers wanhopig koffiedik – in de vorm van de nieuwste data, anekdotes en presidentiële tweets – kijken voor betekenisvolle tekenen van wat er toch wel in het verschiet ligt.
- Profiteren van een sterke vraag van huurders en investeerders in bedrijven
- Aanzienlijke bedragen wachten in de wachtrij
- Dalende obligatierendementen zouden steun moeten bieden
- Risico ’s verschillen niet veel van bedreigingen voor de aandelenmarkt
Het recente lot van de aandelenmarkt correleert meer met de ochtendstroom aan trans-Atlantische tweets dan met onderliggende economische ontwikkelingen. In minder roerige tijden werden beursbewegingen vaak gezien als een – ruwe – toonaangevende indicator voor de bredere economie, vooral in de VS. In diezelfde geest, en met vergelijkbare disclaimers, gebruiken analisten indices van beursgenoteerde vastgoed op de grotere markten als een brede barometer voor de gezondheid van de directe vastgoedmarkt.
Figuur 1: Wereldwijd vastgoed – een gids voor aandelen en de bredere vooruitzichten (totaalrendement, EUR; augustus 2018 = 100)
Bron: FTSE EPRA NAREIT Global developed index (EUR), MSCI World developed index (EUR); Bloomberg; 27/08/2019. De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.
Zowel wereldwijde aandelen als wereldwijd vastgoed fluctueren naarmate de bezorgdheid van de markt over een recessie in Europa en de VS en het vermogen van centrale banken om actie te ondernemen toe- dan wel afneemt. (zie Figuur 1). De zomermaanden hebben aanzienlijke onzekerheid met zich meegebracht en de markten zijn volatieler geworden. Dat doet de vraag rijzen of de markten nu een dreigende recessie signaleren of een genuanceerder vooruitzicht. Zeker zijn de risico’s van een terugval de afgelopen maanden gestegen, zoals Figuur 2 bevestigt. Meer marktpartijen verwachten een Amerikaanse recessie in 2020.
Figuur 2: Recessie – het is waarschijnlijker geworden
Bron: Bloomberg; 28/08/2019
Vastgoedaandelen sloten zich in het eerste kwartaal van 2019 aan bij de rally in wereldwijde aandelen, vooral omdat de zorgen over rentestijgingen afnamen. Maar nu de zomeravonden plaatsmaken voor de eerste tekenen van herfstkoelte, en aandelenmarkten recente hoogtepunten achter zich laten, houden wereldwijde (Real Estate Investment Trusts) – REIT’s beter stand dan aandelen in het algemeen. De rendementen liggen sinds eind juli gemiddeld rond de 6% hoger dan die op aandelen.
Zie de vooruitzichten voor wereldwijd, beursgenoteerd vastgoed niet los van de economie in het algemeen
Het zou buitengewoon simplistisch zijn om te suggereren dat de markten voor vastgoedaandelen wijzen op een minder duistere vooruitzichten voor de directe vastgoedmarkt dan voor de bredere economie. Voorspellingen voor de directe vastgoedmarkt van agenten als Jones Lang LaSalle (JLL) gaan er echter vanuit dat ondanks de huidige wereldwijde macro-economische uitdagingen, de directe vastgoedmarkten nog steeds profiteren van een sterke vraag van zowel zakelijke huurders als beleggers.
De stijging van de huren ligt dit jaar zelfs rond de 3,5% tot nu toe, zo blijkt uit gegevens van JLL van eind juni 2019. Naar verwachting vertraagt dit eind 2019 tot ongeveer 3% alvorens in 2020 terug te lopen naar ongeveer 2,5%.
Daarnaast blijft het kapitaal dat beleggers hebben voor het beleggen in fysiek vastgoed hoog. JLL verwacht dat wereldwijd meer dan 600 miljard USD wordt geïnvesteerd in 2019, een lichte daling ten opzichte van het record van 2018. Zij verwacht geen aanzienlijke daling van de vraag van beleggers in 2020.
Kapitaal kan naar vastgoed stromen nu onzekere vooruitzichten veilige havens begunstigen
Beursgenoteerd vastgoed heeft sinds het midden van de zomer enig momentum verloren. De ontwikkelingen in de bredere economie, en met name op de obligatiemarkt waar de rente sterk is gedaald, ondersteunen echter de grote belangstelling voor zowel de particuliere vastgoedmarkten als in toenemende mate voor de publieke markten.
Veel beleggers zijn momenteel onderwogen in vastgoedaandelen uit de ontwikkelde markten, vooral in de VS. Dat maakt het waarschijnlijk dat kapitaal naar beursgenoteerd vastgoed stroomt als de obligatierendementen op het extreem lage niveau van vandaag blijven, te midden van een verhoogd macro-economisch risico.
Een zwakkere investerings- en leasingactiviteit ten opzichte van 2018 wijst op een vertraging. Gezien de nog steeds sterke belangstelling van huurders en de aanzienlijke bedragen die de komende zes tot 12 maanden naar verwachting worden geïnvesteerd, is er echter opwaarts potentieel. Met 324 miljarden USD aan niet-uitgegeven kapitaal dat zich richt op Amerikaans particulier vastgoed, zou volgens de gegevens van augustus van Preqin, de prijszetting van beursgenoteerd vastgoed veel steun kunnen krijgen.
Virtuele assistenten kunnen ons gerust stellen: de beursgenoteerde vastgoedmarkt, net als de aandelenmarkt, zal verder volatiel zijn, zelfs gezien de relatief gunstige vooruitzichten. De kwesties zoals het handelsbeleid en de Europese politiek en de groeiende dreiging van een Amerikaanse recessie blijven wezenlijke risico ’s voor beide markten.
Geschreven: 28 augustus 2019
- Ga voor andere artikelen van Shaun Stevens over de vastgoedmarkt en beleggen in vastgoed naar investors-corner.bnpparibas-am.com/author/shaun-stevens op de Investors’ Corner blog
Shaun Stevens is sinds 2008 strateeg bij het real estate securities team van BNP Paribas Asset Management. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen.
