Wensen van millennials verfrissen kantorenmarkt
De afgelopen 10 jaar hebben grote, trendmatige veranderingen gebracht die de kantorenmarkt wereldwijd op zijn kop hebben gezet. Zo rukte de digitale economie in een ongekend hoog tempo op, zakte door de financiële crisis de werkgelegenheid in en voerden werkgevers de druk op om de efficiency te vergroten en de werkplekkosten te verlagen. Al deze ontwikkelingen hebben de werkplek – zowel de locatie als de inrichting – veranderd en zullen waarschijnlijk ook de komende tijd een essentiële rol spelen in de hervorming van de kantorenmarkt. Misschien wel de belangrijkste factor in dit verband is de demografische ontwikkeling: millennials zijn snel de grootste leeftijdsgroep in de beroepsbevolking geworden en bepalen nu de locatie en de aard van de moderne werkplek.
Millennials hebben de keuze: hoe, wanneer en waar willen ze werken?
In de meeste ontwikkelde landen bestaat de volwassen bevolking voor ongeveer een kwart uit millennials – de generatie geboren tussen 1980 en 2000. In Noord-Amerika en Europa zullen ze in 2020 het grootste deel van de beroepsbevolking vormen. Hoe, wanneer en waar ze werken zijn voor hen zwaarwegende overwegingen. Werkgevers staan dan ook open voor hun wensen. En vooral voor die van hoger opgeleide medewerkers.
Inrichting en locatie van de werkplek zijn voor hen van belang bij de keuze van werkgever. Zij geven steeds meer de voorkeur aan een flexibele werkplek in de stad. Uit een onderzoek van Cushman and Wakefield in de VS in 2016 kwam naar voren dat twee derde van de millennials in de VS in de stad wil wonen en werken. En volgens de jaarlijkse Millennial Survey van Deloitte in 2017 werkt de meerderheid van de respondenten al onder flexibele arbeidsverhoudingen en gelooft zij dat dit de productiviteit en de betrokkenheid van medewerkers verhoogt.
Figuur 1: “Flexibele arbeidsverhoudingen verbeteren de performance en verminderen het personeelsverloop”
Bron: Freelance flexibiliteit met fulltime stabiliteit, de Deloitte Millennial Survey 2017; https://www2.deloitte.com/global/en/pages/about-deloitte/articles/millennial-survey-freelance-flexibility.html
Flexwerken en gedeelde werkplek creëren vraag naar kantoorruimte
De rol van millennials bij de keuze van een kantoor weerspiegelt de opkomst van de digitale economie en de hightechrevolutie. Hierdoor heeft het moderne werken in veel opzichten een metamorfose ondergaan. Dit geldt voor kantoorbanen net zozeer als voor winkelbanen. Het proces in de retailsector is goed gedocumenteerd. De opkomst van webwinkels tastte de winstgevendheid van een groot aantal winkel(vastgoed)bedrijven aan. En door de automatisering van de werkplek nam de behoefte aan kantoorruimte af, al tekende zich recentelijk een kentering af, met name op prominente locaties in steden, door onder meer de toename van het co-werken, waarbij zzp’ers een kantoorruimte delen.
In de laatste paar jaar is de kantorensector op veel grotere Europese markten opgeveerd. In Amsterdam bijvoorbeeld is de leegstand sterk gedaald door de toenemende vraag naar meer flexibele, gedeelde kantoorruimte. Verder zijn er door de aantrekkende Nederlandse economie banen bijgekomen en zien we, net als op veel andere kantorenmarkten, een verschuiving naar populairdere locaties in en rond de hoofdstad.
Figuur 2: Kantoorgebruik en -leegstand in Amsterdam sinds 2007
Bron: Jones Lang LaSalle (JLL), mei 2018. Gebruiksgegevens voor 2018 zijn nog niet beschikbaar.
Meer dan alleen een bureau en een stoel
Door de opkomst van de ‘gig’-economie (geen vast dienstverband, maar korte contracten of projectmatig werk) en ‘Het Nieuwe Werken’ (HNW) zagen vastgoedbedrijven zich gedwongen om kritisch te kijken naar de manier waarop kantoorruimte werd benut. De kantoormedewerker van de 21ste eeuw verlangt een inspirerende en stimulerende werkplek. Functies worden steeds meer gedigitaliseerd, waardoor veel administratieve en secretariële banen die typerend waren voor vorige generaties, verdwijnen.
Figuur 3: Het open kantoor van de 20ste eeuw wordt architectonisch anachronisme
Bron: Hudson Pacific Properties
Bron: Shutterstock
Nieuwe trend verspreidt zich
Co-werken in een verzamel- of gedeeld kantoor is een trend die deels is ontstaan in reactie op de grotere behoefte aan flexibiliteit. Verzamelkantoren bestaan al zo’n 20 jaar. Bedrijven als WeWork en andere internationale aanbieders van flexibele kantooroplossingen hebben in de laatste tien jaar een duidelijk stempel gedrukt op de kantorenmarkten in grote steden wereldwijd. In Europa nam Londen het voortouw en de trend is nu ook in andere grote steden te zien. Of deze ontwikkeling aanhoudt, is niet zeker.
Door de vraag van bedrijven die een kantoor willen delen, nam de flexibele kantoorruimte in Europa in 2017 met circa 30% toe (bron: Jones Lang LaSalle). In lijn met andere Europese markten profiteerde ook Nederland hiervan: flexibele kantoorruimte was in de afgelopen jaren goed voor 5%-10% van het kantoorgebruik in Amsterdam. Londen is de meest volwassen markt in Europa: in 2017 vormde flexibele kantoorruimte hier iets meer dan 20% van het totale kantoorgebruik.
Amerikaanse vastgoedbedrijven lopen voorop
Hoe kunnen beleggers een graantje meepikken in het huidige kantoorlandschap? Van alle beursgenoteerde REIT’s wereldwijd beleggen er 49 uitsluitend in kantoorvastgoed – circa 12% van de totale marktkapitalisatie van vastgoedbedrijven[1] – maar daarnaast hebben veel gediversifieerde vastgoedbedrijven ook een aanzienlijke kantorenportefeuille. De meeste kantoor-REIT’s vinden we in de VS. In Europa is slechts 7% een ‘puur’ kantoorvastgoedbedrijf.
Kantoor-REIT’s zijn doorgaans actief op de beste locaties, hebben toegang tot kapitaal en beschikken over lokale slagkracht. Hierdoor kunnen ze inspelen op de veranderende vraag en zijn ze goed gepositioneerd om te voorzien in de behoefte aan flexibelere en gedeelde kantoorruimte. Het is dan ook niet verwonderlijk dat Amerikaanse bedrijven de voorhoede vormen.
Kantoorvastgoedbedrijven in ontwikkelde landen
Door de explosieve groei van het co-werken en flexibelere arbeidsverhoudingen ondergaat het kantoor als werkplek een metamorfose. Beleggers hebben vastgoedbedrijven gedwongen in te spelen op de veranderende wensen en willen de vruchten plukken van de huidige trend: de moderne werknemer wil werken in een ‘slim’ gebouw op een aantrekkelijke locatie in de stad. Vastgoedbedrijven die het kapitaal, de schaalgrootte en de kennis ontberen om in deze behoefte te voorzien, lopen het risico dat zij in de huidige kantoorrevolutie de boot missen.
[1] Op basis van de FTSE EPRA NAREIT Global Developed index
Geschreven op 7 mei 2018
Ga voor andere artikelen van Shaun Stevens over de vastgoedmarkt en beleggen in vastgoed naar investors-corner.bnpparibas-am.com/author/shaun-stevens of lees onze blog in deInvestors’ Corner
