Vastgoed – Kan niet betalen? Wil niet betalen!
De pandemie die de wereld sinds eind februari heeft overspoeld, heeft geleid tot een vergaande verandering in de vooruitzichten voor de economie, en daarmee de wereld van het vastgoed, maar ook in het menselijk gedrag. Mensen moeten zich nu aanpassen aan een nieuw leven van lockdown en social distancing.
De gevolgen zijn omvangrijk: IMF voorspelt dat de economie wereldwijd met 3% zal krimpen en in Nederland met 7,5%. Beursgenoteerde vastgoedaandelen zijn wereldwijd met 29% gedaald. Vastgoedeigenaren over de hele wereld worden geconfronteerd met de harde realiteit dat sommige huurders hun huur niet kunnen betalen, willen uitstellen of niet zullen betalen.
Verstoring, afstand en uitstel
De verzoeken voor huuruitstel, -ontheffing en -verlagingen zijn over de hele wereld toegenomen. Nederlandse politici hebben zich als laatste aangesloten bij de lijst van bestuurders en vertegenwoordigers die aandacht vragen voor de problemen waarmee huurders te maken hebben. Er wordt weinig rekening gehouden met de moeilijkheden waarmee eigenaren van onroerend goed worden geconfronteerd als gevolg van het niet betalen van huur in zowel de residentiële als de commerciële sector. Het is echter een prominent probleem sinds landen zijn begonnen met het opleggen van sociale beperkingen.
De consequenties varieeren per regio en sector, maar in de VS en Europa, en in het bijzonder in het vrijetijds- en retailvastgoed, is het effect van de toenemende betalingsachterstanden en schulden op de balansen aanzienlijk geweest. De gevolgen zullen uitdagend zijn voor veel bedrijven, met name winkeleigenaren van onroerend goed. Tot nu toe bieden weinig overheden verlichting.
De pijn verzachten?
Hoewel het nog maar een maand geleden is sinds ons vorige artikel over de impact van het COVID-19 virus op wereldwijde beursgenoteerde vastgoedmarkten, hebben we opmerkelijke ontwikkelingen gezien. Geholpen door een enorme budgettaire en liquiditeitsimpuls van overheden en centrale banken, met name in de VS, herstelden de kapitaalmarkten, waaronder de REIT- (real estate investment trust) markten, na hun val in maart en stabiliseerden ze enigszins. Wereldwijde vastgoedaandelen zijn sinds 23 maart met 27% gestegen (in EUR). En tegelijkertijd is de focus bij bedrijven, investeerders en, in toenemende mate ook kredietverstrekkers steeds meer komen liggen op de risico’s voor de huurinkomsten.
Figuur 1: De REIT-markten zijn sinds het dieptepunt in maart aan een opmars bezig, maar er liggen obstakels op de loer (totale rendementen in EUR; 23 maart 2020 t/m 14 april 2020)
Bron: Bloomberg; 15 april 2020. De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.
De reacties van de regeringen liepen uiteen. De regering-Trump heeft een enorme stimulans aangekondigd met een waarde van een ongelooflijke 35% van het bbp. De eurozone zal, ondanks de beste inspanningen van de ECB, een schamele 14% uittrekken. In dit vroege stadium van de pandemie is het echter heel duidelijk dat de autoriteiten het publiek voorbereiden op een langere periode van verstoring van het sociale en economische leven.
Logischerwijs zal het verschil in stimuleringsmaatregelen bepalend zijn voor de snelheid van het economisch herstel en uiteindelijk voor de impact op de vraag naar vastgoed. Niettemin hebben regeringen bedrijven en individuen aangemoedigd om de huurvoorwaarden met eigenaren te bespreken. Zij hebben eigenaren van onroerend goed die in sommige gevallen te maken hadden met een terugval tot 70% van hun huur in april niet geholpen.
Slechte schulden en slechte burgers
Het niet-betalen van huur heeft een groot deel van de industrie wakker geschud. De – vaak onvolledige – informatie van genoteerde en private eigenaren over de hele wereld is onthullend. 1 april was de belangrijkste datum voor Amerikaanse bedrijven: Dit is wanneer eigenaren hun maandelijkse huurbetaling verwachten. In de VS hebben de eigenaren van winkelcentra 50-60% van hun huur ontvangen, terwijl de Britse eigenaren van winkelvastgoed ongeveer een derde hebben opgehaald.
Woningeigenaren zijn succesvoller geweest, en volgens updates in de VS, hebben ze tot nu toe 5-7% verloren in april. Van eigenaren van industriële eigendommen wordt verwacht dat ze het veel beter zullen doen, maar zelfs zij melden dat sommige “rotte appels” proberen te vermijden huur te betalen, ook al kunnen ze het zich veroorloven.
Opluchting in zicht?
Het aantal winkeliers dat huuruitstel aanvraagt, of de huur achterhoudt, zal steeds meer de aandacht vestigen op de moeilijkheden die vastgoedeigenaren hebben om hun verplichtingen na te komen. Een aantal Europese REITs heeft hun dividenden al opgeschort omdat beleggers en kredietverstrekkers nu kijken naar balansen en schuldconvenanten.
Het gaat niet alleen om de detailhandel. Ook kantooreigenaren, die doorgaans langere huurcontracten hebben, hebben te maken met problemen.
Er zijn altijd relatieve winnaars en verliezers in elke sector. Dat biedt beleggers de mogelijkheid om te kiezen voor vastgoedtypes, huurdersblootstellingen en balansen om in te beleggen. Het is duidelijk dat in een wereld waar de betaling van huur onzeker is bedrijven met een zwakke balans en zwakke huurders de komende maanden voor meer uitdagingen staan dan bedrijven met solide financiën.
Kan niet betalen? Wil niet betalen! uit 1974 is een politieke komedie en een van Dario Fo’s beroemdste toneelstukken. Oorspronkelijk ging het over consumentenprotesten tegen hoge prijzen ten tijde van de oliecrisis. Hij herschreef het later om de impact van de financiële crisis in 2008/2009 op de samenleving te laten zien.
Misschien zou hij, als hij nog in leven zou zijn, overwegen om het nog eens opnieuw te schrijven om de invloed van de meest recente mondiale crisis op zowel het menselijk als het zakengedrag en de bredere economie te tonen.
Deze column dient enkel ter informatie en is niet bedoeld als basis voor het maken van specifieke beleggingsbeslissingen, zakelijke of commerciële besluiten. Economische en markttrends, voorspellingen, projecties of prognoses zijn niet noodzakelijkerwijs een indicatie van de toekomstige of waarschijnlijke prestaties van de fondsen.
