Vastgoed herstelt – van nature of toch ‘uit het reageerbuisje’?
Het gebruik van stimulerende middelen is een constante in de professionele topsport en vooral in de wielersport. Engelstalige sporters op het hoogste niveau horen vaak de vraag: “Natty or juice?” na een uitstekende prestatie. Is of de prestatie een weerspiegeling van natuurlijk talent en hard werk (‘natty’), of is er hulp geweest van een in het lab gemaakt ‘sapje’?
Wat in de sport geldt, geldt ook op de financiële markten, en in het verlengde daarvan bij beleggen in beursgenoteerd vastgoed: is het recente marktherstel het product van verbeterende fundamentele factoren of van een aanzienlijke budgettaire en monetaire injectie tegen de gevolgen van de COVID-19 pandemie?
Sinds maart hangt er wantrouwen over de rally op de kapitaalmarkten, waardoor wereldwijde vastgoedbeleggingstrusts (REIT’s) met 30% in euro’s zijn gestegen vanaf het dieptepunt. Hangt er een zweem van steroïden rond de indrukwekkende comeback in sommige REIT sectoren?
De COVID-comeback
Er is weinig discussie over wat de aanleiding was voor de februari-klapper in REIT- en aandelenmarkten. Die verkoopgolf zag het rendement van wereldwijde beursgenoteerd vastgoed in de maand na 21 februari met 42% dalen, toen de kapitaalmarkten zich realiseerden dat de COVID-19 uitbraak mondiaal zou gaan en economieën en bedrijfswinsten zou treffen. Hotels, de detailhandel en de gezondheidszorg waren de zwaarst getroffen segmenten.
Dit was voordat de maatregelen van de centrale banken en fiscale stimulansen over de hele wereld een bodem begonnen te leggen onder de beurzen. Het herstel hield grotendeels stand tot begin juni, toen de zorgen over een mogelijke tweede golf in delen van de VS werkelijkheid werden. Markten als Canada, Noorwegen en Zweden leidden het herstel, terwijl in de VS hotels en retail vooraan stonden bij de opleving (zie grafiek 1).
| Totale rendementen per land sinds de uitbraak van COVID-19 en vanaf het dieptepunt van de markt (%, in EUR) | Totale rendementen per land sinds de uitbraak van COVID-19 en vanaf het dieptepunt van de markt per Amerikaanse sector (%, in USD) |
 |
 |
Bron: Bloomberg, 15 juni 2020. De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Het rendement kan door valutaschommelingen hoger of lager uitvallen.
Was het alleen de stimulans?
Zijn er fundamentele redenen voor het herstel? Het is duidelijk dat voor een deel deze rally werd gedreven door een krachtige liquiditeitsimpuls. Een mondiale stimulans, die werd geschat op een forse 26,5% van het mondiale bbp, zorgde voor een verkooppauze en liet beleggers hopen op een solide herstel in H2 2020. De leiding was in handen van de US Federal Reserve (het federale stelsel van Amerikaanse centrale banken), die 6,2 triljoen USD aan liquiditeit had toegezegd, het equivalent van 29% van het Amerikaanse bbp.
De miljarden aan stimuleringsmaatregelen van centrale banken en overheden en toezeggingen van meer hulp gaven beleggers vertrouwen en zorgden voor liquiditeit in de economie – dat dreef de aandelenrally.
Grafiek 2:
| Totale rendementen op de Amerikaanse REIT markt afgezet tegen de steun van de US Federal Reserve sinds de COVID-19 uitbraak in 2020 (Fed-balans in 1000 miljard USD) | Totale rendementen op de Amerikaanse REIT markt afgezet tegen de steun van de US Federal Reserve tijdens en na de Grote Financiële Crisis van september 2008 tot en met december 2011 (balans van de Fed in 1000 miljard USD) |
 |
 |
Bron: Bloomberg, 15 juni 2020. De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Het rendement kan door valutaschommelingen hoger of lager uitvallen.
De uitzonderlijke stimulans van de afgelopen drie maanden is vergelijkbaar met het scenario dat de Fed in 2009-2011 hanteerde (grafiek 2) en dat Amerikaanse REIT’s ondersteunde. Gedreven door verbeterende economische fundamentals ging deze rally veel verder dan alleen op basis van de inspanningen van de Fed om zijn balans te laten groeien viel te verwachten. De bezettingsgraad en de huurgroei begonnen zich te herstellen in de directe vastgoedmarkt, in lijn met een bredere verbetering van de Amerikaanse economie.
Fundamentals of labbuisje?
Op een recente virtuele conferentie van beursgenoteerde vastgoedbedrijven onder auspiciën van NAREIT, het orgaan van de Amerikaanse REIT’s, bevestigden bedrijven dat veranderde fundamentals hun activiteiten langzaam positief begonnen te beïnvloeden. Ook bedrijven in Europa en Azië meldden betere omstandigheden.
Zelfs de zwaarst getroffen sectoren zoals hotels en gesloten winkelcentra openden in mei en juni hun deuren weer voor betalende klanten, waarbij mensen terugkeerden naar de winkel voor kleding en boekten een kort verblijf op met de auto bereikbare vakantiebestemmingen.
De versoepeling van de ‘lockdown’-beperkingen in bestemmingen als Italië en Spanje, maar ook in Amerikaanse steden als New York en Californië, is iets dat door steeds meer REIT’s wordt erkend.
Tour de force?
Normaal gesproken zou de Tour de France onze aandacht in juli domineren, en zou de race – het meest opwindende evenement op de jaarlijkse wielerkalender – niet compleet zijn zonder dat er gespeculeerd wordt over de vraag of de leider een natuurlijke, dat wil zeggen een zeer getalenteerde, atleet was, of een winnaar die werd aangejaagd door brouwsels van teamwetenschappers.
Als het op de markt aankomt, was het recente herstel duidelijk het gevolg van ‘stimulerende middelen’ – miljarden dollars aan oppeppers. Net als bij de nasleep van de GFC zou de opleving echter niet zijn begonnen zonder verbetering in de factoren die de winst van REIT’s, en van beursgenoteerde bedrijven in het algemeen, aanjagen.
Wat COVID-19 betreft, is het duidelijk dat de mate waarin de ziekte overwonnen gaat worden, zal worden bepaald in farmaceutische laboratoria in de VS, Europa of China en niet alleen door de stimuleringsmaatregelen van de monetaire “alchemisten” in Frankfurt en Washington.
Geschreven: 15 juni 2020
Klik hier voor andere artikelen van Shaun Stevens over de vastgoedmarkt en beleggen in vastgoed
Deze column dient enkel ter informatie en is niet bedoeld als basis voor het maken van specifieke beleggingsbeslissingen, zakelijke of commerciële besluiten. Economische en markttrends, voorspellingen, projecties of prognoses zijn niet noodzakelijkerwijs een indicatie van de toekomstige of waarschijnlijke prestaties van de fondsen.
