Vastgoed biedt liquiditeitsvoordelen in roerige tijden
De vraag naar fysiek vastgoed vertoont in 2018 nauwelijks tekenen van verzwakking, ondanks het feit dat in de VS en het VK de rentes stijgen en in Europa het einde van de kwantitatieve verruiming in zicht komt.
Wereldwijd begint men zich zorgen te maken over de toenemende economische en financiële risico’s. Dit creëert voor beleggers in het algemeen een onzekere situatie. Hierdoor zullen volgens ons de liquiditeitsvoordelen die beursgenoteerd vastgoed biedt relevanter worden voor vastgoedbeleggers. Dit is des temeer zo omdat vastgoedaandelen a) op dit moment op een wellicht aantrekkelijk niveau onder hun intrinsieke waarde worden verhandeld en b) rechtstreeks toegang tot hoogwaardige objecten op mondiale toplocaties bieden.
Het herstel van de vastgoedmarkten duurt inmiddels negen jaar en waarschijnlijk is het hoogtepunt van de cyclus bereikt. Beursgenoteerde vastgoedbedrijven geven namelijk aan dat de huurgroei vertraagt en dat de vastgoedrendementen waarschijnlijk de weg omhoog zijn ingeslagen, ondanks de hoge bezettingsgraad in belangrijke steden.
Drijf met de stroom mee – de waarderingen kunnen interessant zijn
In de meeste grote economieën groeit de werkgelegenheid nog steeds, maar in veel sectoren nemen de zorgen toe dat loonstijgingen de bedrijfswinsten gaan aantasten. De prijzen voor fysiek vastgoed zijn hoog: omdat geld lenen relatief goedkoop is en de obligatierentes wereldwijd laag zijn, houdt de kapitaalstroom naar de vastgoedsector aan.
Figuur 1 laat zien dat de vastgoedrendementen wereldwijd ruim onder het trendmatige niveau liggen. Daarbij komt dat in tijden waarin de centrale banken de monetaire teugels aanhalen, de rendementen op vastgoed doorgaans stijgen. De beurzen hebben geanticipeerd op deze groeivertraging in de vastgoedsector en de verkrapping van het monetaire beleid: aan het begin van het vierde kwartaal werden vastgoedaandelen op grote schaal van de hand gedaan. De koersen van REIT’s liggen op de meeste markten nu ruim onder de net asset value (NAV) en zijn hierdoor potentieel aantrekkelijk.
Bron: EPRA, UBS, Green Street, JLL, ramingen BNPP AM. Trend = jaarlijks gemiddelde over afgelopen tien jaar. Vastgoedrendement – nettorendement op een mix van hoogwaardig kantoor-, winkel- en industrieel vastgoed in hoofd- en grote steden. De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.
In de huidige fase van de cyclus is het, gegeven de zeer hoge vastgoedprijzen op veel markten, wellicht vreemd dat nog vele miljarden beschikbaar zijn voor directe belegging in vastgoed. In de eerste helft van 2018 bleef de kapitaalwerving echter robuust. Vastgoedbedrijven zochten tot eind juni voor 278 miljard USD nog een goede bestemming (Preqin, juli 2018). Dit reservoir is voor een groot deel in het verleden opgebouwd en moet nog worden besteed. Beleggers lijken geneigd te verwachten dat de rente niet hard zal oplopen omdat de inflatiedruk wereldwijd niet significant is.
Omslagpunt zou in het voordeel van beursgenoteerd vastgoed moeten zijn
We menen niettemin dat de vastgoed- en kapitaalmarkten een omslagpunt naderen. Omdat een keerpunt in een cyclus doorgaans gepaard gaat met een toename van de volatiliteit, lopen beleggers die fysiek vastgoed kopen of in niet-beursgenoteerde vastgoedbeleggingsinstrumenten deelnemen, het risico dat ze instappen op een moment dat de prijzen, de bezettingsgraden en de huren zich op een hoogtepunt bevinden. Als in deze fase van de cyclus beleggers direct vastgoed kopen en dit later weer willen verkopen, kan dit wel eens duur uitvallen, gezien de tijd en de kosten die met vastgoedtransacties zijn gemoeid vanwege hun omvang en illiquide karakter.
Sommige beleggers kiezen er mogelijk voor om nog te wachten, maar voor anderen voor wie uitstel geen optie is, biedt beursgenoteerd vastgoed wellicht uitkomst. Door verhandelbare effecten in vastgoed te kopen, verwerven beleggers dezelfde onderliggende positie als bij de rechtstreekse aankoop van fysiek vastgoed. Bij beursgenoteerd vastgoed wordt het belang echter gespreid over duizenden panden en dus niet geconcentreerd in één enkel object of een basisportefeuille. Transacties vergen aanzienlijk minder tijd, terwijl ook minder kapitaal hoeft te worden ingebracht.
In de regel bestaan beursgenoteerde vastgoedportefeuilles uit objecten van hogere kwaliteit verspreid over meerdere locaties. De voordelen voor beleggers zijn kwaliteit en diversificatie. Bovendien zijn deze veel beter verhandelbaar als de marktomstandigheden omslaan, zelfs bij een heuse verkoopgolf. De aan- of verkoop van afzonderlijk woning- of ander vastgoed kan maanden en soms zelfs jaren duren.
Beursgenoteerde REIT-portefeuilles gaan als warme broodjes over de toonbank
Om het verschil in liquiditeit tussen beursgenoteerd en direct vastgoed te illustreren, hebben we onderzocht hoe lang het duurt voordat een hypothetische portefeuille direct vastgoed ter waarde van 1 miljard euro is verkocht en hoeveel tijd nodig is om een wereldwijde beursgenoteerde vastgoedportefeuille van dezelfde omvang te gelde te maken.
Jones Lang LaSalle Inc. (JLL), aanbieder van professionele diensten en beleggingsbeheerder gespecialiseerd in vastgoed, verstrekte de hiervoor benodigde gegevens voor de directe markt. Dit betrof 1 miljard euro aan moderne eersteklasobjecten in grote steden of agglomeraties wereldwijd, waarvan 45% in Noord-Amerika, 40% in Azië Pacific en 15% in Europa.
Het verschil is groot: de verkoop van een beursgenoteerde REIT-portefeuille kan in negen dagen in kannen en kruiken zijn, terwijl het onder de huidige marktomstandigheden gemiddeld zes maanden of nog langer kan duren voordat een portefeuille direct vastgoed van vergelijkbare omvang is verkocht.
Figuur 3: Gemiddeld aantal dagen voor afwikkeling van wereldwijde portefeuille van 1 miljard euro van beursgenoteerd en direct vastgoed onder vergelijkbare marktomstandigheden als per 31 augustus 2018
Bron van gegevens: Jones Lang LaSalle Inc., FactSet, augustus 2018. De hierboven genoemde effecten zijn enkel ter illustratie en zijn niet bedoeld als beleggingsaanbeveling. De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.
Het rendementsverschil tussen vastgoed en staatsobligaties is met gemiddeld 200 bp wereldwijd nog steeds aantrekkelijk. Hierdoor trekt vastgoed kapitaal aan. De risico’s nemen echter toe nu we de latere fasen van de cyclus ingaan. Beleggers moeten dan ook zorgvuldig afwegen of zij niet meer prioriteit aan de liquiditeit van hun portefeuille willen geven, met behoud van hun positionering in vastgoed. Een belegging in beursgenoteerde vastgoedbedrijven biedt flexibele toegang tot kwaliteitsobjecten, terwijl de portefeuille breder wordt gespreid en posities, indien nodig, efficiënt en snel kunnen worden bijgesteld.
Geschreven 11 oktober 2018
