Toegang, welvaart en Brits vastgoed: hoe verder na de brexit?
De Britten hebben zich in het verleden vaker teruggetrokken van het Europese vasteland, maar tot nu toe volgde dit altijd op een nederlaag op Frankrijk of Duitsland. Deze keer is het vertrek vrijwillig: een meerderheid van de Britse kiezers vindt dat de economische en politieke toekomst van het land het best is gewaarborgd in een bredere mondiale, in plaats van een smallere Europese, context. Volgend jaar is de brexit een feit en de gevolgen zullen waarschijnlijk niet alleen in het Verenigd Koninkrijk (VK) merkbaar zijn, maar ook aan de overzijde van het Kanaal. Op dit moment zijn de voorwaarden van de scheiding nog niet duidelijk; dit veroorzaakt onzekerheid voor zowel de Britse economie als de Britse vastgoedmarkt.
Over minder dan een jaar, op 29 maart 2019, is het zover en stapt het VK uit de Europese Unie. De details van de toekomstige relatie van het VK met zijn grootste externe markt zullen geleidelijk duidelijker worden naarmate er meer schot in de onderhandelingen komt. De gevolgen voor de Britse economie zijn tot nu toe niet eenduidig. De worstcasescenario’s waarvoor velen in het Britse ‘remain’-kamp vreesden, zijn uitgebleven. Toch zijn de groeiverwachtingen naar beneden bijgesteld en is het topsegment van de Londense huizenmarkt duidelijk afgekoeld.
De prijzen van commercieel vastgoed hebben echter geen zware klappen gekregen, mede vanwege de grote belangstelling van Aziatische vastgoedbeleggers voor kwaliteitsobjecten in het VK en met name Londen. Dit blijkt ook uit de Britse vastgoedindex van Investment Property Databank, die over de drie jaar tot en met februari 2018 een respectabel rendement van 8,9% per jaar laat zien (bron: MSCI, februari 2018). En ook al hebben banken en EU-agentschappen hun vertrek naar het Europese vasteland aangekondigd, van een grote uittocht is zeker geen sprake. De leegstand van kantoren in het Londense West End en in de City is niet significant toegenomen en de huren zijn ook niet sterk gedaald.
In tegenstelling tot de directe vastgoedmarkten behoorden Britse beursgenoteerde vastgoedbedrijven, samen met het pond, tot de beleggingen die direct na het referendum van juni 2016 over het Britse EU-lidmaatschap het hardst werden getroffen. In de periode van het referendum tot het einde van het eerste kwartaal van dit jaar bleven Britse vastgoedaandelen 12% in lokale valuta en 25% in euro achter bij sectorgenoten in de eurozone. Zodra de eerste schok was weggeëbd, zette het herstel in en werd het rendementsverschil met continentale vastgoedaandelen ingelopen. Over het eerste kwartaal van dit jaar behaalden Britse beursgenoteerde vastgoedbedrijven hetzelfde rendement als hun tegenhangers in de eurozone, zij het in een overwegend dalende markt.
Totaalrendement van vastgoedaandelen in VK en eurozone sinds brexit* (in %, geannualiseerd)
*23 juni 2016; bron: Bloomberg, FTSE EPRA, Nareit, 31-3-2018. De waarde van beleggingen kan fluctueren; in het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor toekomstig rendement.
De impact op beursgenoteerd vastgoed loopt overigens uiteen. Vastgoedbedrijven die zich richten op de industrie, de woningmarkt en de gezondheidszorg, behoren sinds juni 2016 tot de sterkere performers. Retailvastgoedbedrijven en de grotere gediversifieerde bedrijven, en dan met name spelers met een omvangrijke kantoorportefeuille in Londen, zijn daarentegen bijzonder hard getroffen.
Het is opmerkelijk dat de underperformance van retailvastgoedbedrijven in het VK niet al te veel uit de pas loopt met die van continentale, en zelfs wereldwijde, retailvastgoedaandelen. Op brede schaal hebben retailvastgoedbedrijven moeite hebben om de groeiende concurrentie van webwinkels het hoofd te bieden. Vermeldenswaard is de prestatie van een aantal bedrijven die zich op de Londense kantorenmarkt richten. De vraag van buitenlandse kopers naar kantoren op toplocaties is na het referendum goed op peil gebleven. Een andere opmerkelijke ontwikkeling is de ontkoppeling van de koersen van beursgenoteerd Londens kantoorvastgoed en de prijzen op de fysieke markt. Dit komt tot uitdrukking in de koers van Britse kantoor-REIT’s die op dit moment onder de nettovermogenswaarde ligt.
*23 juni 2016; bron: Bloomberg, 31-3-2018. Deze bedrijven worden uitsluitend ter illustratie vermeld. Hun vermelding is niet bedoeld als een uitnodiging tot kopen en vormt evenmin een beleggingsadvies of aanbeveling. De waarde van beleggingen kan fluctueren; in het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor toekomstig rendement.
Conclusie
Veel van de structurele trends die van invloed zijn op Brits vastgoed zijn mondiaal van karakter en zullen de Britse markt waarschijnlijk blijven beïnvloeden, ongeacht de kleur van het Britse paspoort na 2019. Of de brexit een duurzaam economisch succes wordt, moeten de komende decennia uitwijzen. Los van de brexit is Londen echter nog steeds een van de weinige echte wereldsteden en blijft het VK, met circa 30% van de totale marktkapitalisatie, waarschijnlijk de grootste Europese markt voor vastgoedaandelen.
We denken dat zowel de beursgenoteerde als de directe Britse vastgoedmarkt interessant blijft voor internationale beleggers gezien de liquiditeit en de kwaliteit van de vastgoedsector.
Geschreven op 6 april 2018
Ga voor andere artikelen van Shaun Stevens over de vastgoedmarkt en beleggen in vastgoed naar investors-corner.bnpparibas-am.com/author/shaun-stevens of lees onze blog in de Investors’ Corner
