Tijd voor een check-up? Beursgenoteerd zorgvastgoed onder de microscoop
De wereldwijde inhaalvraag naar zorgvastgoed en vooral naar seniorenwoningen wordt treffend geïllustreerd door twee artikelen die eind januari verschenen. De BBC kwam met een verhaal over Japanse gepensioneerden die bizar genoeg voor de misdaad kozen om op kosten van de staat achter slot en grendel gratis huisvesting en gezondheidszorg te genieten.[efn_note]Why some Japanese pensioners want to go to jail, 31/01/2019[/efn_note] Diezelfde dag publiceerde Financieel Dagblad een verhaal over de fors toenemende vraag van beleggers naar zorgvastgoed.[efn_note]“Vergrijzing trekt beleggers aan in het zorgvastgoed” Financieel Dagblad, 31/01/2019[/efn_note]
De wat vreemde anekdote van de BBC illustreert hoe fundamentele demografische wijzigingen en een stijgende levensstandaard de vraag in het hele spectrum van de zorgbehoeften stuwen en welke impact dat op het vastgoedaanbod heeft. Beide verhalen hebben ons aangespoord om de vraag naar gezondheidszorg in alle markten waarin we beleggen en de implicaties voor eigenaars van beursgenoteerd zorgvastgoed onder de microscoop te leggen.
In de VS is zorgvastgoed een grote sector in portefeuilles van beursgenoteerd vastgoed. Naar beurskapitalisatie gewogen vertegenwoordigt hij circa 13% van de Amerikaanse REIT-sector.[efn_note]Real estate investment trusts[/efn_note] Ook in Europa en Azië groeit de sector. Naast de sterke fundamentele vraag biedt de sector beleggers zowel in publieke als private markten een stabiel langetermijnrendement dat doorgaans hoger is dan dat van de bredere markt voor beursgenoteerd vastgoed. Men raakt er steeds sterker van overtuigd dat er een tekort is aan geschikt vastgoed om aan de zorgbehoeften van een vergrijzende bevolking te voldoen. Ook Nederlandse vastgoedbeleggers krijgen nu de smaak voor deze markt te pakken.
Gezondheidszorg: een gediversifieerde en groeiende sector
Gezondheidszorg is één van de grootste sectoren in de economie, goed voor circa 10% van de uitgaven in Nederland en voor 17% van het Amerikaanse bbp.[efn_note]OESO, Health Statistics OECD, 11/02/2019[/efn_note] Wereldwijd zijn er 33 zorg-REIT’s met een totale beurskapitalisatie van meer dan 27 miljard USD, waarvan 90% in de VS.
De vastgoedsector telt een aantal sub-segmenten naargelang het medische specialisme van hun huurders zoals
- seniorenwoningen
- gekwalificeerde verpleeginrichtingen
- medische kantoorgebouwen
- ziekenhuizen
- faciliteiten voor post-acute zorg
- wetenschappelijke en medische laboratoria.
Seniorenwoningen bieden onderdak en medische diensten aan oudere huishoudens, van zelfstandig en begeleid wonen tot faciliteiten voor psychogeriatrische patiënten. REIT’s zijn doorgaans eigenaar van dat vastgoed. Ze verhuren het aan exploitanten op basis van ‘triple net’-contracten of ze bezitten het vastgoed en vertrouwen het beheer aan een exploitant toe.
Een ander belangrijk sub-segment betreft medische kantoorgebouwen. Zij herbergen geneeskundige praktijken in geleasete faciliteiten. Medische kantoorgebouwen en ziekenhuizen zijn de grootste zorgvastgoedsectoren in de VS en ze vertegenwoordigen naar waarde gemeten meer dan 70% van de vastgoedactiva. Op basis van cijfers uit het verleden zijn REIT’s voor circa 33% gepositioneerd in medische kantoren en voor 46% in de sector van seniorenwoningen.
Het ‘demografische dividend’: de aantrekkende vraag naar gezondheidszorg
In de ontwikkelde economieën krijgt de vraag naar gezondheidszorg een aanzienlijke impuls van de vergrijzing, een fenomeen dat ook in de opkomende markten aan belang wint. Ouderen hebben meer zorg en naarmate ze verzwakken ook aangepaste huizen of seniorenwoningen nodig. Zo neemt het aantal 65-plussers in Nederland tegen 2050 naar verwacht met 40% toe (bron: CBS 2018), in de VS met meer dan 50% (US Census Bureau, 2017).
De behoefte aan gezondheidszorg in economieën zoals Nederland en de VS is nu al hoog en door de vergrijzing trekt de vraag naar medische faciliteiten waarschijnlijk nog aan. Die trend bleef niet onopgemerkt in de Nederlandse markt: daar nam het aantal transacties in zorgvastgoed in 2018 met 35% toe. De beleggingsvolumes stegen van 100 miljoen USD in 2009 tot 1 miljard USD in 2018.[efn_note]In 2018 bijna 1 miljard euro geïnvesteerd in zorgvastgoed, Capital Value, 31/01/2019[/efn_note]
Dividendrendement geselecteerde REIT’s voor zorgvastgoed; gemiddelden per land; bron: Bloomberg, FTSE EPRA NAREIT, 11/02/2019
Het dividendrendement is een basismaatstaf voor de REIT-sector. Zoals uit bovenstaande tabel blijkt, is het uitgekeerde dividendrendement voor beursgenoteerd zorgvastgoed vaak hoger dan dat van ondernemingen in de bredere wereldwijde vastgoedindex.
Exploitanten en REIT’s voor zorgvastgoed in de FTSE EPRA NAREIT Developed index
Bron: FTSE EPRA NAREIT, 11/2/2019. Deze effecten zijn uitsluitend ter illustratie vermeld. De waarde van beleggingen kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.
Een deel van de vastgoedbeleggers ziet zorgvastgoed als recessiebestendig omdat het bij een beursterugval vaak een van de best presterende vastgoedsectoren is. Gezondheidszorg is van nature een niet-conjunctuurgevoelige belegging: mensen maken immers in elke economische cyclus gebruik van medische diensten.
Bovendien deed de sector het in de nasleep van de financiële crisis van 2008 beter dan de bredere US REIT index en lieten de grootste REIT’s voor zorgvastgoed hun dividenden ongemoeid, terwijl veel andere REIT’s hun dividenden verlaagden.
Uitkeringen, regelgeving en aanbod: risico’s voor de gezonde vooruitzichten
In de meeste ontwikkelde economieën zijn de sub-sectoren van de zorgsector gevoelig voor wijzigingen in het vergoedingenbeleid van de overheid. Bijna de helft van de Amerikaanse overheidsuitkeringen gaan naar de gezondheidszorg (bron: Green Street). Het lopende politieke conflict over de Affordable Care Act is tekenend voor het politieke risico waarmee aanbieders van zorgdiensten en eigenaars van zorgvastgoed worstelen. Interessant is dat portefeuilles van seniorenwoningen minder te vrezen hebben van wijzigingen in het zorgbeleid. De bewoners betalen immers zelf voor hun huisvesting.
In Amerikaanse portefeuilles van seniorenwoningen is de financiële draagkracht momenteel een lage risicofactor, maar in andere landen kan deze factor bepalend zijn voor de geschiktheid van een belegging. Hoe meer bewoners afhankelijk zijn van overheidssteun of verzekeringsstructuren om hun huur te betalen, hoe gevoeliger ze ook zullen zijn voor wijzigingen in de regelgeving en hoe groter het langetermijnrisico wordt voor beleggers.
De fundamentals zijn weliswaar gunstig voor de vraag naar zorgvastgoed, maar de Amerikaanse markten maken zich zorgen over een mogelijk overaanbod in de sector van seniorenwoningen. Dat aanbod neemt sinds 2015 fors toe. Ontwikkelaars verwachten immers dat het aantal oudere huishoudens stijgt en hebben het bestaande aanbod in het licht daarvan met meer dan 5% uitgebreid. Dat zet een domper op het ‘demografische dividend’ van een vergrijzende bevolking (bron: Green Street Advisors, november 2018). De toenemende leegstand vanaf 2015 haalde de winstverwachtingen van beleggers naar beneden. Het risico bestaat dat dit ook in markten zoals Nederland gebeurt.
Vinger aan de pols
Onder meer dankzij de aanjagers van de langetermijnvraag blijft het klimaat waarschijnlijk gunstig voor beleggers in beursgenoteerd zorgvastgoed. De zorgsector en vooral seniorenwoningen bieden beleggers een aantal duidelijke voordelen waaronder relatief hoge dividenden en de verwachting dat ze in dalende markten defensiever zijn dan andere sectoren. In het licht van de mogelijke problemen blijft voorzichtigheid aan de orde.
Uit de ontwikkelingen in de VS blijkt dat de beleggingskansen in de zorgsector gemengd zijn, vooral in seniorenwoningen. Onevenwichtigheden in vraag en aanbod kunnen sterk verschillen over een relatief korte termijn en naargelang de regio. De regelgeving en de vergoedingsregelingen die de sector steunen, zijn bovendien erg complex en hangen af van de grillen van de politiek.
Geschreven op 12 februari 2019
[1] Why some Japanese pensioners want to go to jail, 31/01/2019
[2] “Vergrijzing trekt beleggers aan in het zorgvastgoed” Financieel Dagblad, 31/01/2019
[3] Real estate investment Trusts
[4] OESO, Health Statistics OECD, 11/02/2019
[5] In 2018 bijna 1 miljard euro geïnvesteerd in zorgvastgoed, Capital Value, 31/01/2019
