Zoeken in de Aandeelhouder
NED25*
NLMID*
BE20*
NAS100*
US30*
USA500*
VIX*
EUR/USD*

Column

Shaun Stevens - maandag, 17 augustus 2020 08:00

“I fought the law” – ontwikkelingen waarover beleggers zich zorgen moeten maken

Het beginsel dat ieder mens zijn "dag in de rechtbank" verdient, ligt ten grondslag aan het recht in ontwikkelde liberale markteconomieën wereldwijd en is een essentieel onderdeel van een transparant wettelijk en regelgevend systeem in het algemeen. Aangezien transparantie een belangrijke gegeven is voor beleggingen, spreekt het voor zich dat een verlies aan transparantie de aantrekkelijkheid van een markt of een activaklasse schaadt. Dat geldt ook voor onroerend goed.


Als bron van vertrouwen draagt transparantie bij aan een bedrijfsvriendelijke omgeving. Het is onmisbaar voor grensoverschrijdende beleggers, met name in onroerend goed.

Zorgwekkend genoeg is het de afgelopen jaren in een aantal landen ondermijnd. Bovendien hebben de gebeurtenissen in 2020 de indruk van de markt versterkt dat wettelijke en regelgevende systemen - de "law" in de titel[1] - in een aantal landen eroderen omdat ze niet langer zo onpartijdig en efficiënt functioneren als de beleggers verwachten.

Vastgoed is een fysieke langetermijnbelegging die voortdurend moet worden beheerd. De meest aantrekkelijke markten zullen dus die markten zijn die transparant zijn en minder open staan voor corruptie. Een betrouwbaar wettelijk en regelgevend kader is noodzakelijk gedurende de hele levenscyclus van onroerendgoedbezit, van kopen, beheren, tot verkopen.

"I shot the sheriff"[2]

Een verlies aan transparantie en minder robuuste rechtsstelsels en regelgevingskaders kunnen invloed hebben op beleggingen in verschillende activaklassen. Voor langetermijnposities zoals vastgoed, is het volgens analisten problematisch dat de wettelijke of reglementaire omstandigheden kunnen verslechteren.

In april, op het hoogtepunt van de eerste golf van de COVID-19 uitbraak, gingen alarmbellen af – een groeiend aantal huurders in Europa en de VS waren of niet in staat of niet bereid huur te betalen. Zij deden dit ongeacht hun contractuele verplichtingen, waarbij een aantal van de grootste bedrijven ter wereld in het geheel niet of slechts de helft van hun contractuele verplichtingen wilden nakomen.

Hoewel er nog geen grootschalige betalingsweigeringen zijn, zijn er nog hangende rechtszaken over het niet betalen van huurgelden waarbij internationale detailhandelaren en eigenaren van onroerend goed betrokken zijn. Sommige grote techfirma's hebben aangegeven dat zij de in hun bestaande contracten verschuldigde huur niet zullen betalen.

Elders zagen we deze zomer een ineenstorting van de openbare orde, toen demonstranten gebouwen en wetshandhavers in een aantal grote steden over de hele wereld aanvielen. De gebeurtenissen wezen op het belang voor vastgoedbeleggers van orde en veiligheid in grote stedelijke gebieden.

De roep om bezuinigingen op de wetshandhaving op bepaalde markten kan vragen oproepen over de langetermijnhoudbaarheid van bestrijding van de misdaad die hand in hand is gegaan met de modernisering van de "gateway cities" in de hele wereld, zoals New York en Seattle.

Tot slot wordt de onafhankelijkheid van de rechterlijke macht van politieke invloed ter discussie gesteld. Een rechtbank in Amsterdam heeft vorige maand bijvoorbeeld aanbevolen om mensen niet meer uit te leveren aan Polen omdat het Poolse rechtssysteem niet langer onafhankelijk is.

Testtijden voor transparantie

Volgens de meest recente Jones Lang LaSalle transparantie-index, die het gemak van het kopen en verkopen van vastgoed beoordeelt en de wettelijke regels en voorwaarden analyseert die van invloed zijn op het vastgoedbezit, staan de minst gereguleerde en meest liquide markten zoals de VS en het VK bovenaan de lijst van meest transparante markten.

JLL merkte op dat de verspreiding van de transparantie op de commerciële vastgoedmarkten vertraagt. In 2020 is de zwakste verbetering te zien in de periode na de financiële crisis van 2008.

Figuur 1: Transparantie van vastgoed ranglijst - Jones Lang LaSalle

LandRangLandRang
VK1Finland12
US2België13
Australië3Singapore14
Frankrijk4Hong Kong15
Canada5Japan16
Nieuw-Zeeland6Italië17
Nederland7Denemarken18
Ierland8Spanje19
Zweden9Polen20
Duitsland10Oostenrijk21
Zwitserland11Noorwegen22

Bron: Jones Lang LaSalle, 2020

Andere meer universele maatstaven van transparantie zijn breder van toepassing.

De Corruption Perceptions index wordt sinds 1995 jaarlijks gepubliceerd door Transparency International. Het rangschikt landen naar hun vermeende niveau van corruptie in de publieke sector, zoals bepaald door deskundigen en aan de hand van opiniepeilingen.

De meest transparante markten verschillen van de JLL-lijst. De Scandinavische en Europese markten domineren achter Nieuw-Zeeland. Interessant genoeg zijn de VS en Groot-Brittannië achteropgeraakt.

Figuur 2: Corruptie-perceptie ranglijst - Transparency International

LandRangLandRang
Nieuw-Zeeland1VK12
Finland3Hong Kong16
Singapore4België17
Zweden4Ierland18
Zwitserland4Japan20
Noorwegen7Verenigde Arabische Emiraten21
Nederland8Frankrijk23
Duitsland9US23
Australië12Spanje30
Oostenrijk12Polen41
Canada12

Bron: Transparency International, 2019

I fought the law and the law won?

Organisaties als Transparency International bevestigen dat de ontwikkelingen die we in dit artikel naar voren hebben gebracht geen toevallige, geïsoleerde gebeurtenissen zijn. Justitiële systemen komen vanuit verschillende richtingen onder politieke druk te staan en de COVID-19 uitbraak heeft de uitdagingen waarvoor de wet- en regelgeving zich gesteld ziet, verergerd.

Gelukkig storten de openbare orde en de rechtsstelsels niet om ons heen in, nu regeringen de pandemie bestrijden. De rechtssystemen die beleggers het gevoel hebben gegeven dat ze aangemoedigd worden om internationaal in vastgoed te beleggen, zijn echter fragiel. Ze kunnen makkelijk worden ondermijnd.

Tot nu toe zijn er geen grote stappen gezet door directe eigenaren van onroerend goed of is zelfs geld uit beursgenoteerd vastgoed gestroomd, omdat de huidige focus ligt op de pandemie en veel desks onbemand zijn vanwege de zomervakantie, maar beleggers benadrukken het als een groeiende zorg. Elke verzwakking van de transparantie van juridische en democratische systemen baart beleggers zorgen, ook vastgoedbeleggers.

[1] "I Fought the Law," een lied geschreven door Sonny Curtis van de Crickets, werd in 1996 populair in de versie van de Bobby Fuller Four. De verteller geeft toe, “…en de ‘law’ heeft gewonnen.”

[2] In "I Shot the Sheriff", een lied geschreven door Bob Marley en uitgebracht in 1973 door Bob Marley en The Wailers, beweert de verteller zichzelf te hebben verdedigd toen de sheriff hem probeerde neer te schieten.

Geschreven 7 augustus 2020

Ga voor andere artikelen van Shaun Stevens over de vastgoedmarkt en beleggen in vastgoed naar investors-corner.bnpparibas-am.com/author/shaun-stevens op de Investors’ Corner blog

De waarde van uw belegging kan fluctueren en de mogelijkheid bestaat dat u uw initiële inleg niet terugkrijgt. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.

Beleggen in opkomende markten, gespecialiseerde of beperkte sectoren is waarschijnlijk onderhevig aan een hoger dan gemiddelde volatiliteit als gevolg van een hoge mate van concentratie, grotere onzekerheid door informatiegebrek, lagere liquiditeit of een grotere sensitiviteit voor veranderingen in marktcondities (sociaal, politiek en economisch).

Sommige opkomende markten bieden minder veiligheid dan de meerderheid van internationale ontwikkelde markten. Dit leidt ertoe dat dienste voor portefeuilletransacties, -liquidatie en -conservatie namens fondsen belegd in opkomende markten een groter risico met zich meedragen.

Deze column dient enkel ter informatie en is niet bedoeld als basis voor het maken van specifieke beleggingsbeslissingen, zakelijke of commerciële besluiten. Economische en markttrends, voorspellingen, projecties of prognoses zijn niet noodzakelijkerwijs een indicatie van de toekomstige of waarschijnlijke prestaties van de fondsen.

De Aandeelhouder TV

oktober 24, 2020

Wat is een aandeel? – #Beursspel 2020

oktober 23, 2020

AEX maakt zich op voor sterke correctie

oktober 23, 2020

AEX week 43 2020 – Nico Bakker – Daily Charts BNP Paribas Markets

oktober 23, 2020

Besi kan naar 50 euro

Columns

Nieuw
23 okt 10:00 Bas Heijink

AEX op weg naar 530

23 okt 08:58 BNP Paribas Asset Management

BNP Paribas AM – verkiezingen in de VS: Alles wat u moet weten

22 okt 11:21 Marco Knulst

Bitcoin naar hoogste niveau 2020

22 okt 08:55 Shaun Stevens

Vastgoed – De terugkeer van de levende doden; nou ja, voor nu

20 okt 09:44 Bas Heijink

TA AEX: Donkere wolken

Het laatste beursnieuws