Toegang tot al onze analyses en koopstips? Word abonnee
AEX
AMX
BEL20
NAS100
US30
Bekijk realtime koersen

“I fought the law” – ontwikkelingen waarover beleggers zich zorgen moeten maken

“I fought the law” – ontwikkelingen waarover beleggers zich zorgen moeten maken
17 aug 2020 om 08:00

Het beginsel dat ieder mens zijn “dag in de rechtbank” verdient, ligt ten grondslag aan het recht in ontwikkelde liberale markteconomieën wereldwijd en is een essentieel onderdeel van een transparant wettelijk en regelgevend systeem in het algemeen. Aangezien transparantie een belangrijke gegeven is voor beleggingen, spreekt het voor zich dat een verlies aan transparantie de aantrekkelijkheid van een markt of een activaklasse schaadt. Dat geldt ook voor onroerend goed.


Als bron van vertrouwen draagt transparantie bij aan een bedrijfsvriendelijke omgeving. Het is onmisbaar voor grensoverschrijdende beleggers, met name in onroerend goed.

Zorgwekkend genoeg is het de afgelopen jaren in een aantal landen ondermijnd. Bovendien hebben de gebeurtenissen in 2020 de indruk van de markt versterkt dat wettelijke en regelgevende systemen – de “law” in de titel[1] – in een aantal landen eroderen omdat ze niet langer zo onpartijdig en efficiënt functioneren als de beleggers verwachten.

Vastgoed is een fysieke langetermijnbelegging die voortdurend moet worden beheerd. De meest aantrekkelijke markten zullen dus die markten zijn die transparant zijn en minder open staan voor corruptie. Een betrouwbaar wettelijk en regelgevend kader is noodzakelijk gedurende de hele levenscyclus van onroerendgoedbezit, van kopen, beheren, tot verkopen.

“I shot the sheriff”[2]

Een verlies aan transparantie en minder robuuste rechtsstelsels en regelgevingskaders kunnen invloed hebben op beleggingen in verschillende activaklassen. Voor langetermijnposities zoals vastgoed, is het volgens analisten problematisch dat de wettelijke of reglementaire omstandigheden kunnen verslechteren.

In april, op het hoogtepunt van de eerste golf van de COVID-19 uitbraak, gingen alarmbellen af – een groeiend aantal huurders in Europa en de VS waren of niet in staat of niet bereid huur te betalen. Zij deden dit ongeacht hun contractuele verplichtingen, waarbij een aantal van de grootste bedrijven ter wereld in het geheel niet of slechts de helft van hun contractuele verplichtingen wilden nakomen.

Hoewel er nog geen grootschalige betalingsweigeringen zijn, zijn er nog hangende rechtszaken over het niet betalen van huurgelden waarbij internationale detailhandelaren en eigenaren van onroerend goed betrokken zijn. Sommige grote techfirma’s hebben aangegeven dat zij de in hun bestaande contracten verschuldigde huur niet zullen betalen.

Elders zagen we deze zomer een ineenstorting van de openbare orde, toen demonstranten gebouwen en wetshandhavers in een aantal grote steden over de hele wereld aanvielen. De gebeurtenissen wezen op het belang voor vastgoedbeleggers van orde en veiligheid in grote stedelijke gebieden.

De roep om bezuinigingen op de wetshandhaving op bepaalde markten kan vragen oproepen over de langetermijnhoudbaarheid van bestrijding van de misdaad die hand in hand is gegaan met de modernisering van de “gateway cities” in de hele wereld, zoals New York en Seattle.

Tot slot wordt de onafhankelijkheid van de rechterlijke macht van politieke invloed ter discussie gesteld. Een rechtbank in Amsterdam heeft vorige maand bijvoorbeeld aanbevolen om mensen niet meer uit te leveren aan Polen omdat het Poolse rechtssysteem niet langer onafhankelijk is.

Testtijden voor transparantie

Volgens de meest recente Jones Lang LaSalle transparantie-index, die het gemak van het kopen en verkopen van vastgoed beoordeelt en de wettelijke regels en voorwaarden analyseert die van invloed zijn op het vastgoedbezit, staan de minst gereguleerde en meest liquide markten zoals de VS en het VK bovenaan de lijst van meest transparante markten.

JLL merkte op dat de verspreiding van de transparantie op de commerciële vastgoedmarkten vertraagt. In 2020 is de zwakste verbetering te zien in de periode na de financiële crisis van 2008.

Figuur 1: Transparantie van vastgoed ranglijst – Jones Lang LaSalle

Land Rang Land Rang
VK 1 Finland 12
US 2 België 13
Australië 3 Singapore 14
Frankrijk 4 Hong Kong 15
Canada 5 Japan 16
Nieuw-Zeeland 6 Italië 17
Nederland 7 Denemarken 18
Ierland 8 Spanje 19
Zweden 9 Polen 20
Duitsland 10 Oostenrijk 21
Zwitserland 11 Noorwegen 22

Bron: Jones Lang LaSalle, 2020

Andere meer universele maatstaven van transparantie zijn breder van toepassing.

De Corruption Perceptions index wordt sinds 1995 jaarlijks gepubliceerd door Transparency International. Het rangschikt landen naar hun vermeende niveau van corruptie in de publieke sector, zoals bepaald door deskundigen en aan de hand van opiniepeilingen.

De meest transparante markten verschillen van de JLL-lijst. De Scandinavische en Europese markten domineren achter Nieuw-Zeeland. Interessant genoeg zijn de VS en Groot-Brittannië achteropgeraakt.

Figuur 2: Corruptie-perceptie ranglijst – Transparency International

Land Rang Land Rang
Nieuw-Zeeland 1 VK 12
Finland 3 Hong Kong 16
Singapore 4 België 17
Zweden 4 Ierland 18
Zwitserland 4 Japan 20
Noorwegen 7 Verenigde Arabische Emiraten 21
Nederland 8 Frankrijk 23
Duitsland 9 US 23
Australië 12 Spanje 30
Oostenrijk 12 Polen 41
Canada 12

Bron: Transparency International, 2019

I fought the law and the law won?

Organisaties als Transparency International bevestigen dat de ontwikkelingen die we in dit artikel naar voren hebben gebracht geen toevallige, geïsoleerde gebeurtenissen zijn. Justitiële systemen komen vanuit verschillende richtingen onder politieke druk te staan en de COVID-19 uitbraak heeft de uitdagingen waarvoor de wet- en regelgeving zich gesteld ziet, verergerd.

Gelukkig storten de openbare orde en de rechtsstelsels niet om ons heen in, nu regeringen de pandemie bestrijden. De rechtssystemen die beleggers het gevoel hebben gegeven dat ze aangemoedigd worden om internationaal in vastgoed te beleggen, zijn echter fragiel. Ze kunnen makkelijk worden ondermijnd.

Tot nu toe zijn er geen grote stappen gezet door directe eigenaren van onroerend goed of is zelfs geld uit beursgenoteerd vastgoed gestroomd, omdat de huidige focus ligt op de pandemie en veel desks onbemand zijn vanwege de zomervakantie, maar beleggers benadrukken het als een groeiende zorg. Elke verzwakking van de transparantie van juridische en democratische systemen baart beleggers zorgen, ook vastgoedbeleggers.

[1]I Fought the Law,” een lied geschreven door Sonny Curtis van de Crickets, werd in 1996 populair in de versie van de Bobby Fuller Four. De verteller geeft toe, “…en de ‘law’ heeft gewonnen.”

[2] In “I Shot the Sheriff“, een lied geschreven door Bob Marley en uitgebracht in 1973 door Bob Marley en The Wailers, beweert de verteller zichzelf te hebben verdedigd toen de sheriff hem probeerde neer te schieten.

Geschreven 7 augustus 2020

Ga voor andere artikelen van Shaun Stevens over de vastgoedmarkt en beleggen in vastgoed naar investors-corner.bnpparibas-am.com/author/shaun-stevens op de Investors’ Corner blog

De waarde van uw belegging kan fluctueren en de mogelijkheid bestaat dat u uw initiële inleg niet terugkrijgt. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.

Beleggen in opkomende markten, gespecialiseerde of beperkte sectoren is waarschijnlijk onderhevig aan een hoger dan gemiddelde volatiliteit als gevolg van een hoge mate van concentratie, grotere onzekerheid door informatiegebrek, lagere liquiditeit of een grotere sensitiviteit voor veranderingen in marktcondities (sociaal, politiek en economisch).

Sommige opkomende markten bieden minder veiligheid dan de meerderheid van internationale ontwikkelde markten. Dit leidt ertoe dat dienste voor portefeuilletransacties, -liquidatie en -conservatie namens fondsen belegd in opkomende markten een groter risico met zich meedragen.

Deze column dient enkel ter informatie en is niet bedoeld als basis voor het maken van specifieke beleggingsbeslissingen, zakelijke of commerciële besluiten. Economische en markttrends, voorspellingen, projecties of prognoses zijn niet noodzakelijkerwijs een indicatie van de toekomstige of waarschijnlijke prestaties van de fondsen.

Wil je direct op de hoogte zijn van het laatste beursnieuws?

Schrijf je nu in voor onze gratis nieuwsbrief en mis niks!

  • Dit veld is bedoeld voor validatiedoeleinden en moet niet worden gewijzigd.