“Met je gezicht naar de zon valt de schaduw achter je”
Deze spreuk wordt toegeschreven aan Walt Whitman, een van de beste Amerikaanse schrijvers. Ongeacht of deze woorden wel of niet uit zijn pen vloeiden, ze beschrijven heel goed een trend die we waarnemen in de VS vandaag de dag: de economische activiteit en de werkgelegenheid verschuiven in het hele land in zuidelijke richting. De Amerikaanse economie ontwikkelde zich sterk in de afgelopen zomer en wint nog steeds aan kracht, waarbij de beloofde hervorming van het belastingstelsel voor extra rugwind kan gaan zorgen. Maar eerlijk gezegd is er wel een opmerkelijk groeiverschil tussen staten. Naar onze mening biedt dit, samen met de verwachting dat ook in de komende tijd de conjuncturele ontwikkeling van staat tot staat blijft verschillen, aanzienlijke kansen voor beleggers in Amerikaans vastgoed.
Het is verleidelijk om het functioneren van economieën en vastgoedmarkten op het niveau van landen te beoordelen. Maar als we dieper in de cijfers duiken, dan komen regionale en lokale verschillen in marktpotentieel aan het licht. Deze verschillen zijn vaak significant en in veel gevallen kunnen ze ook commercieel worden benut, vooral in de VS, de grootste en meest toegankelijke markt voor commercieel vastgoed ter wereld.
Onlangs woonde ik een conferentie van vastgoedbeleggingsmaatschappijen (REIT’s) in Dallas bij. Ik heb toen van de gelegenheid gebruikgemaakt om de plaatselijke markten in Austin, Houston en Phoenix te verkennen. De conferentie en marktbezoeken bevestigden opnieuw het uiteenlopende karakter van de regionale economieën en vastgoedmarkten.
Uit een analyse van de meest recente bbp-gegevens van de afzonderlijke staten komt naar voren dat staten en steden in het zuiden en zuidwesten van de VS sneller groeien dan de VS in zijn totaliteit. Staten in het noorden en noordoosten blijven achter bij het landelijk gemiddelde.
Wat het meest opvalt, is dat de economieën van Utah, Florida, Arizona en Texas beter presteren dan de VS als geheel, terwijl markten in het noorden zich aanzienlijk trager ontwikkelen. Zo is het bbp van de staat New York in de twaalf maanden tot en met juni 2017 met slechts 0,3% gegroeid. De banengroei gaat ook in verschillende snelheden, waarbij in Nevada, Utah, Texas en Florida er meer banen bij komen dan in New Jersey, Maine en Connecticut.
Bbp-groei per staat in twaalf maanden t/m het tweede kwartaal van 2017 (in %)
Mutatie in aantal banen (zonder landbouw) in laatste twaalf maanden (in %)
Onze verwachtingen voor heel de VS voor de komende 12 maanden zijn gematigd, maar we zien wel ruimte voor aanzienlijke rendementsverschillen tussen lokale markten en subsectoren. Van de budgettaire en monetaire condities en de groei van de werkgelegenheid zal waarschijnlijk minder dan in voorgaande jaren een stimulans uitgaan voor vastgoed in de VS in het algemeen. Winkelobjecten van mindere kwaliteit, appartementsgebouwen en vastgoed in de gezondheidszorg blijven naar verwachting achter, terwijl datacenters en eengezinswoningen vermoedelijk profiteren van de aantrekkende economie.
Voor beleggers die in de VS willen inspelen op de nog altijd bestaande regionale verschillen in rendement, wordt de puzzel de komende tijd waarschijnlijk niet eenvoudiger. Wanneer de grootste herziening van het Amerikaanse belastingstelsel in drie decennia eenmaal definitief is goedgekeurd, komen beleggers voor de nodige dilemma’s te staan. Hoe de hervormingen er uiteindelijk ook uit zullen zien, de belangrijkste uitdaging voor beleggers in Amerikaans vastgoed verandert echter niet. Dit is niet of ze meer of minder in vastgoed moeten gaan beleggen. De relevante vragen zijn op welke delen van het land en welke categorieën vastgoed zij zich moeten focussen en welke bedrijven het best gepositioneerd zijn om rendement te genereren.
Geschreven 5 december 2017
