Extreme makeover – Het veranderde gezicht van REIT’s
Op het hoogtepunt van de eerste golf van de COVID-19 pandemie leek de beursgenoteerde vastgoedsector een extreme makeover nodig te hebben. De koersen van de vastgoedbeleggingstrusts (REIT’s), daalden sneller dan die van andere activaklassen, aangezien de markten uitgingen van de meest pessimistische scenario’s met beperkingen op verplaatsingen en lockdowns. REIT’s zijn al eens eerder, tijdens het dieptepunt van de financiële crisis in 2008/2009, afgeschreven als activaklasse, maar de gebeurtenissen zagen er ditmaal nog schadelijker uit.
Eerlijk gezegd presteert beursgenoteerd vastgoed tot nu toe slechter dan de bredere aandelenmarkt in 2020, ondanks de COVID-gerelateerde tegenwind. De Amerikaanse S&P 500 index steeg met 11,9%, terwijl Amerikaanse REIT’s met 7,1% zijn gedaald (in USD).[1] Sommige van de deelsectoren die als slooprijp worden beschouwd, kunnen mogelijk toch meer waarde hebben dan op het eerste gezicht het geval lijkt; in de rally na het opwindende vaccinnieuws van Pfizer op 9 november stegen detailhandelsREIT’s met meer dan 25%.
De sterk tegenvallende rendementen van beursgenoteerd vastgoed van dit jaar maskeren namelijk aanzienlijke verschillen in performance tussen de segmenten. Een over het algemeen verouderd beeld van de vastgoedsector gaat voorbij aan de uitbreiding van de activaklasse naar bedrijven die een meer economisch diverse reeks panden bezitten. De afgelopen jaren heeft de samenstelling van de mondiale, maar vooral de Amerikaanse, sector zich uitgebreid naar bedrijven die eigendommen bezitten en exploiteren op terreinen die historisch gezien niet als reguliere vastgoedsectoren worden beschouwd.
Dit oude huis
Het typische imago van beleggen in commercieel vastgoed betreft het bezit van kantoren, winkels en appartementen, en misschien industrieel eigendom. Dit heeft sommigen ertoe gebracht vastgoed en vooral beursgenoteerd vastgoed met uiterste voorzichtigheid te bekijken in het kielzog van de COVID-19 pandemie toen kantoren leegliepen, winkels sloten en mensen stedelijke appartementen verruilden voor huizen in de buitenwijken.
Uit een blik op de Amerikaanse REIT-indices blijkt dat dit een verouderde visie is. De veranderingen in de economie van de 21e eeuw hebben vastgoedbeleggingsmaatschappijen ertoe gebracht hun portefeuilles uit te breiden met andere vormen van vastgoed. Digitalisering heeft REIT’s ertoe aangezet gespecialiseerde sectoren zoals telecomtorens, datacenters en infrastructuur op te nemen. Binnen de meer traditionele vastgoedsegmenten zijn prefab- en eengezinshuurwoningen toegevoegd.
Renovatieland
Genoteerde bedrijven lopen voorop in de ontwikkelingen op het gebied van gespecialiseerd vastgoed in de VS en wereldwijd. Uit figuur 1 blijkt dat het aandeel van woning-, retail- en kantorenvastgoed is afgenomen van 53% van de marktkapitalisatie in alle REIT’s in de VS in 2010 naar 29% in 2020. Hiertegenover staat dat specialistische, infrastructuur- (inclusief celtorens), datacenter- en hout-REIT’s van ongeveer 10% in 2010 naar 38% in 2020 gegaan.
Zelfs als we de sectoren specialisme, infrastructuur en hout buiten beschouwing laten, is het gewicht van de sectoren kantoren, woningen en detailhandel afgenomen. Uit figuur 2 blijkt dat deze drie sectoren zijn gedaald van 57% van de marktkapitalisatie van Amerikaanse REIT’s naar 38%. Datacenters, industrieel en opslag zijn gestegen van circa 15% naar 39% van de marktkapitalisatie.
Figuur 1: Amerikaanse REIT-sectoren naar % van de marktkapitalisatie/weging in de index – alle genoteerde REIT’s
Figuur 2: Sectoren van Amerikaanse REIT’s naar % van de marktkapitalisatie/weging in de index – genoteerde REIT’s
Bron: NAREIT, 31 oktober 2020. De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.
Deze veranderingen lijken door te gaan. Uit het onderzoek Emerging Trends in Real Estate van het Urban Land Institute[2] blijkt dat Amerikaanse beleggers verwachten dat de stijging van e-commerce en digitalisering de vraag naar infrastructuur, industrieel vastgoed en datacenters zal doen toenemen. Beleggers waren het er echter ook over eens dat de traditionele sectoren zich zouden herstellen nu de angst voor een pandemie afneemt. Meer dan de helft van de respondenten van het onderzoek verwacht over drie jaar meer kantoorruimte gebruiken dan nu het geval is.
Caveat emptor – COVID en kernvastgoed
De uiteenlopende structuur van de REIT-sector in de VS en elders komt tot uiting in de prestaties in 2020. De segmenten datacenters, opslag, industrie en infrastructuur zijn meer blootgesteld aan de out-of-office economie met een lagere mobiliteit van de COVID-lockdowns en hebben het beduidend beter gedaan. Huisvesting en detailhandel, die meer gericht zijn op de vrijetijdsbesteding, hebben het duidelijk slechter gedaan dan de kantoren die geconfronteerd worden met de verschuiving naar thuiswerken.
Figuur 3: Performance van Amerikaanse REIT-sectors in 2020 – alle genoteerde REIT’s (total return, in %)
Bron: NAREIT, 31 oktober 2020. De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.
Maar zoals de gebeurtenissen van november hebben aangetoond, zijn sommige van deze ontwikkelingen misschien niet permanent, waarbij sectoren als huisvesting en winkelcentra zich indrukwekkend herstelden na het nieuws over het Pfizer-vaccin.
De grote verbouwing
REIT’s bezaten doorgaans commerciële panden zoals kantoorgebouwen, appartementencomplexen en winkelcentra. De dramatische veranderingen van het afgelopen decennium zijn misschien onopgemerkt gebleven, maar naarmate de economische activiteit naar online verschoof, versnelde de vraag naar datacenters, draadloze communicatie en warehousing. Dit komt tot uiting in de samenstelling van REIT-portefeuilles.
Is het prematuur om winkelcentra, filmtheaters en hotels en kantoren af te schrijven? Zoals het afgelopen decennium heeft aangetoond, is ons gebruik van vastgoed complex en verandert het voortdurend door ontwrichtende krachten, maar ook door demografische verschuivingen.
Hoe de verschillende economieën uit de pandemie zullen komen, zal de vraag naar vastgoed beïnvloeden, evenals onze voorkeuren voor waar en hoe we leven, werken en ontspannen in onze vrije tijd. Dit biedt waarschijnlijk nieuwe kansen voor zowel de traditionele sectoren als de sectoren die al hebben geprofiteerd van ontwrichting en digitalisering. Genoteerde vastgoedbedrijven zouden in een goede positie moeten zijn om van dit evoluerende landschap te profiteren met hun hooggekwalificeerde managementteams, sterke balansen en concurrerende toegang tot de kapitaalmarkten.
Geschreven 13 november 2020
Deze column dient enkel ter informatie en is niet bedoeld als basis voor het maken van specifieke beleggingsbeslissingen, zakelijke of commerciële besluiten. Economische en markttrends, voorspellingen, projecties of prognoses zijn niet noodzakelijkerwijs een indicatie van de toekomstige of waarschijnlijke prestaties van de fondsen.
[1] Bron: Bloomberg, in lokale valuta, 31 oktober 20200
[2] Emerging Trends in Real Estate 2021 Urban Land Institute, Price Waterhouse Coopers, Oktober 2020
