Een perspectief op onroerend goed in een wereldwijde pandemie

Vanaf het uitbreken van het coronavirus hebben de financiële markten het virus nooit ingeprijsd als slechts een vleugje seizoensgriep. Toen de ziekte beperkt was tot China, wisten ze maar langzaam de volledige mondiale economische betekenis ervan in te schatten. Maar sinds het spreekwoordelijke muntje op 21 februari viel, verdisconteren de markten een wereldwijde vraag- en aanbodschok en de daaruit voortvloeiende daling van de bedrijfswinsten, waaronder de winsten van beursgenoteerde vastgoedbeleggingsmaatschappijen.

De uitbraak en de verspreiding hebben een ravage aangericht in de vraag in bedrijfstakken als horeca, winkelcentra en kantoren. De logistiek kan profiteren van de toegenomen e-commerce, maar ook lijden onder problemen in de leverings- en toeleveringsketen.

Dus wat volgt nu voor beursgenoteerd vastgoed?

De waarheid is dat we op onbekend terrein zijn. Gezien de onbekende die het virus is voor niet alleen de mondiale volksgezondheid, maar ook in termen van de implicaties ervan, hebben beleggers moeite om de gevolgen in te schatten en heeft de onzekerheid de aandelenmarkten doen kelderen. Dergelijke koersbewegingen zijn sinds eind 2008 in de nasleep van de val van Lehman Brothers niet meer gezien. De wereldwijde markten voor vastgoedbeleggingstrusts (REIT) kwamen onder vergelijkbare druk.

Beschutting tegen de storm?

De uitverkoop dreef beleggers naar veilige havens, waaronder Amerikaanse staatsobligaties, waardoor de rente daarop tot een historisch dieptepunt is gezakt, maar de vooruitzichten op goedkopere financiering ondersteunden REIT’s niet. Gewoonlijk gezien als een meer defensieve sector ontsnapten de wereldwijde REIT-markten niet ongeschonden.

Hoewel andere traditioneel defensieve sectoren zoals nutsbedrijven en infrastructuur er minder van langs kregen dan niet-essentiële consumentengoederen en de horeca, verloren wereldwijde vastgoedaandelen tussen 20 februari en 12 maart meer dan 28% [1].

Op het moment van schrijven waren de slechtst presterende markten in de REIT-sector Italië – het hart van de uitbraak in Europa – en Nederland. Interessant genoeg presteerde Zwitserland het best in Europa ondanks de nabijheid van Italië en de lokale uitbraak van de ziekte. Dit kan worden gezien als een weerspiegeling van de reputatie van Zwitserland als veilige haven in tijden van crisis. Wereldwijd waren Hongkong en Singapore de minst verkochte markten, wat misschien de aantrekkende regionale vooruitzichten weerspiegelt nu de ziekte in China wordt gezien als een geringer risico.

Grafiek 1: Performance van wereldwijde vastgoedmarkten – landen en sectoren. 20-02-2020 t/m 12-3-2020

Totaal Rendement per land (EUR)

Sector total return performance (EUR)

Bron: Bloomberg, 12-3-2020. De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.

In de zwaarst getroffen reis- en vrijetijdsindustrie zijn hotel-REIT’s sinds de uitbraak wereldwijd met 40% gedaald. De opslag werd het minst getroffen, terwijl het segment woningen ook redelijk goed standhield. In de VS was er een vergelijkbare beeld: Opslag en wonen deden het beter dan bv. gezondheidszorg (zie hieronder).

Grafiek 2: Prestaties van Amerikaanse vastgoedsectoren. 20-02-2020 t/m 11-3-2020

Sector total return performance (USD)

Bron: Bloomberg, 12-3-2020. De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Het rendement kan door valutaschommelingen hoger of lager uitvallen.

Wat zou de cyclus kunnen breken?

We bevinden ons op onbekend terrein en proberen de impact van een pandemie op de wereldeconomie en in het verlengde daarvan de mondiale vastgoedmarkten te peilen.

Wanneer een herstel wel begint, verwachten we dat de uitverkoop deels wordt teruggedraaid, maar het is onduidelijk of dat simpel een kwestie van mean reversion zal zijn. We moeten oppassen dat we er niet zomaar van uitgaan dat de hardst getroffen REIT-sectoren en aandelen voorop lopen bij een herstel.

Verwacht een aanhoudende volatiliteit op de markten; beleggers, die niet in staat zijn het verdere verloop van het virus te voorspellen, zullen afwachten totdat de autoriteiten kunnen aantonen dat ze het coronavirus onder enige mate van controle hebben.

Ga voor andere artikelen van Shaun Stevens over de vastgoedmarkt en beleggen in vastgoed naar investors-corner.bnpparibas-am.com/author/shaun-stevens op de Investors’ Corner blog

[1] Bron: Bloomberg, FTSE EPRA Nareit Global developed Return Index (EUR) 20-02-2020 t/m 12-3-2020

Deze column dient enkel ter informatie en is niet bedoeld als basis voor het maken van specifieke beleggingsbeslissingen, zakelijke of commerciële besluiten. Economische en markttrends, voorspellingen, projecties of prognoses zijn niet noodzakelijkerwijs een indicatie van de toekomstige of waarschijnlijke prestaties van de fondsen.

Geschreven: 13 maart 2020

Shaun Stevens (bekijk profiel en disclaimer)