“Zijn data het nieuwe goud?” Big data biedt grote kansen, ook in vastgoed

Toen ik in de vorige eeuw bij de Britse overheid de eerste stap in mijn loopbaan zette, had ik nooit kunnen denken dat ‘data’ of ‘big data’ ooit heel gewild zouden worden en zelfs als het ‘nieuwe goud’ zouden worden bestempeld. Als je niet in ‘big data’ zit of hiervan niet op enigerlei wijze gebruikmaakt, dan loop je het risico dat je de boot mist en blijft hangen in het verleden.

Door de vraag naar data en de algehele digitalisering van het hedendaagse leven – van huis, tuin en keuken tot reizen en werken – hebben datagebruik en -analyse een enorme vlucht genomen. De vraag vanuit het bedrijfsleven naar gegevensopslag is ook toegenomen. Een logisch uitvloeisel van deze ontwikkeling is de toegenomen belangstelling (onder beleggers) voor datacenters en vastgoedbeleggingsmaatschappijen (REIT’s) die zich specifiek richten op datacenters.

Deze datacenters vormen de infrastructuur van ‘big data’: ze faciliteren computersystemen en de benodigde componenten. Ze slaan niet alleen gegevens op, maar beheren en distribueren ze ook. Datacenters zijn een hoeksteen van het wereldwijde internetverkeer. Tot de zaken die datacenters faciliteren, behoren ook back-upvoorzieningen, telecomverbindingen, milieucontrole en beveiliging.

De veiligheid en de betrouwbaarheid van datacenters en de daar opgeslagen informatie hebben de hoogste prioriteit voor zowel de datacenters zelf als de organisaties die daar gebruik van maken. Typische huurders van datacenters zijn technologiegiganten als Apple, Amazon, Google en Facebook.

Deze ondernemingen groeien wereldwijd krachtig, maar vooral in Noord-Amerika waar datagebruik sterker is verweven met alle aspecten van het moderne leven. Dit heeft de vraag naar gegevensopslag, en in het verlengde daarvan naar datacenters, een flinke impuls gegeven en mede geleid tot de vorming van REIT’s die datacenters bezitten en beheren. Onderstaande tabel geeft een overzicht van beursgenoteerde datacenterbedrijven. De meeste zijn in de VS gevestigd en één in Europa en één in Azië.

De tabel laat de omvang van het beleggingspotentieel zien: de zeven datacenterbedrijven hebben een gezamenlijke marktkapitalisatie van 75 miljard Amerikaanse dollar, wat gelijk is aan circa 4% van het wereldwijde universum van beursgenoteerd vastgoed. Het gemiddelde dividendrendement bedroeg 3,3% per eind januari 2018. Dit is lager dan het gemiddelde dividendrendement op vastgoedaandelen wereldwijd, maar duidelijk hoger dan het rendement op de S&P 500. Gemeten over periodes van één jaar en drie jaar hebben in datacenters gespecialiseerde REIT’s het relatief goed gedaan in vergelijking met zowel andere vastgoedaandelen als de wereldwijde aandelenmarkten in het algemeen.

Datacenter-REIT’s

Bron: Bloomberg, 31-1-2018. Alle rendementen zijn in USD; * gelijk gewogen gemiddelde; Het rendement kan door valutaschommelingen hoger of lager uitvallen. De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.

Tot op heden zijn Amerikaanse datacenters de belangrijkste aanjager van de wereldwijde vraag. De komende jaren groeit de behoefte aan gegevensopslag naar verwachting enorm, omdat bedrijven hun gegevenscapaciteit vergroten. Hier staat echter tegenover dat technologische vooruitgang (kleinere en krachtigere chips) de vraag op de langere termijn negatief kan beïnvloeden. Deze zorgen zijn overigens niet nieuw: datacenters zien het effect van de toenemende verwerkingskracht al in de vorm van een afnemende behoefte aan hardware. Maar de sneller dan verwachte groei van de vraag naar data heeft de gevolgen daarvan al ruimschoots gecompenseerd.

Voor beleggers die op zoek zijn naar bedrijven waar structurele factoren de vraag opdrijven, zijn datacenters wellicht een interessant alternatief. Kunstmatige intelligentie, gebruik van robots, blockchain, cyberbeveiliging en verdere uitbesteding van IT zijn trends die naar verwachting aanhouden en de vraag naar datacenters aanwakkeren. Dit zou de belangstelling van beleggers moeten stimuleren voor niches zoals datacenter-REIT’s die goed gepositioneerd zijn om van de verwachte extra groei te profiteren.

Shaun Stevens (bekijk profiel en disclaimer)