Toegang tot al onze analyses en koopstips? Word abonnee
AEX
AMX
BEL20
NAS100
US30
Bekijk realtime koersen

California streaming

California streaming
16 dec 2019 om 09:15

Een bezoek aan de zonnestaat Californië – een graadmeter voor de Amerikaanse economie –   bevestigt dat de VS in goede gezondheid lijkt te verkeren aan de vooravond van een verkiezingsjaar.


  • Californië is de thuisbasis van een aantal van ’s werelds meest innovatieve economische sectoren, waaronder de streaming content business
  • Het biedt waardevol inzicht in de toekomst van hoogwaardige vastgoedmarkten in dichtbevolkte stedelijke gebieden
  • De staat staat duidelijk op de radar van een groeiend aantal Amerikaanse REIT’s.

Als het een soevereine natie zou zijn, zou Californië ’s werelds vijfde economie zijn, na Duitsland en vóór het Verenigd Koninkrijk (bron: Bloomberg, gegevens 2018). De modernste industrieën voeden een levendige banenmarkt in de grote agglomeraties Los Angeles, San Diego en het San Francisco Bay gebied. De al diverse economische basis heeft zich uitgebreid tot nieuwe lucratieve activiteiten die investeringen en geschoolde werknemers naar de westkust trekken.

De mix van technologie, life science en een diversificerende entertainmentsector heeft een sterke vraag naar vastgoed gegenereerd, die REIT’s die hun beleggingsstrategieën hebben gericht op de hoogopgeleide beroepsbevolking van de belangrijkste steden, en Seattle in het noorden, een impuls heeft gegeven.

E-sport vermaak
Het staat buiten kijf dat het Amerikaanse vastgoed heeft geprofiteerd van de relatief lage rente, waardoor de binnenlandse en internationale honger naar vastgoed door kapitaalmarkten over de hele wereld is aangewakkerd. Daarnaast worden markten als Californië ondersteund door een dynamische lokale economie, geschraagd door kwaliteitsonderwijsinstellingen wier onderzoek historisch gezien hoog op de ranglijst staat.

Californië staat midden in de economische innovatie: technologische giganten zijn nog steeds een belangrijke aanjager van groei, maar het is ook de thuisbasis van een 604 miljard USD grote creatieve economie bestaande uit media, entertainment, mode en podiumkunsten, die 2,6 miljoen mensen tewerkstellen. De streaming content industrie en een ontluikende onlinesportindustrie (e-sport) zijn recentere drijfveren die ruimte en arbeid vereisen. Hiervan profiteren eigenaren van commercieel vastgoed, met name in Zuid-Californië.

In markten als Los Angeles is de zogenaamde content curve de motor van de kantoormarktactiviteit. Online entertainmentproducenten en ondersteunende dienstverleners hebben een nieuwe vraag naar studioruimte gegenereerd, waardoor de bezettingsactiviteit zich uitstrekt over locaties zoals de Bay Area en vooral de kantoorsector in Greater Los Angeles.

Content is meer dan alleen ‘s werelds entertainment capital
Californië is de entertainmenthoofdstad van de wereld, maar managers in Los Angeles geloven dat het de volgende mondiale sporthoofdstad kan zijn. Sport is een belangrijke bron van inkomsten uit reclame voor programmamakers, als aanvulling op entertainment. LA is gastheer van de Olympische Spelen van 2028, de 2026 World Cup wedstrijden en heeft twee NFL teams terug verwelkomd na de ontwikkeling van een state-of-the-art stadion met 70 000 stoelen en een stadion voor e-sport voor 6 000 man.

De Olympische Spelen zouden een impuls van 11 miljard USD kunnen opleveren voor de economie van Californië. E-sport wordt gezien als een nieuwe belangrijke economische motor voor LA met Zuid-Californië in de voorhoede van dit groeiende wereldwijde fenomeen – de 2018 League of Legends World Finals trok bijna 100 miljoen online kijkers!

Een sportieve kans voor REIT ‘s
De groeiende vraag naar gestreamde content vanuit online abonnementstudio’s wordt gematcht door de vraag naar gestreamde sportevenementen. Sommige REIT’s richten zich zelfs op het bieden van specialistische studioruimte voor programmamakers naast de traditionele kantoorruimte.

Amerikaanse REIT’s hebben een aanzienlijke blootstelling aan de Californische markt. De residentiële, kantoren- en lodgings-sectoren hebben het grootste deel van hun portefeuilles in de staat. Vooral de kantoorsector heeft de afgelopen tien jaar zijn aanwezigheid in de Bay Area en Zuid-Californië aanzienlijk uitgebreid.

Naast het bedienen van de e-commerce behoeften van een bevolking van 40 miljoen mensen, kan de grote aanwezigheid van industriële en logistieke REIT’s worden verklaard door de aanwezigheid van twee van de drukste zeehavens van het land: Long Beach en Los Angeles. Zij verwerken 40% van de binnenkomende containervracht.

Grafiek – blootstelling van de Amerikaanse REIT sector aan de belangrijkste markten van Californië (basis netto bedrijfsresultaat; in%)

Bron: Green Street, BNPP AM; November 2019. De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.

Office REIT’s houden de grootste concentratie van portefeuilles in Californië, zoals blijkt uit grafiek 2; voor een paar appartementen-REIT’s bevindt 50% of meer van hun activiteiten zich aan de westkust.

Toegang tot huisvesting is een probleem in de hele staat, met name in Noord-Californië. Dit betekent dat ondanks het stijgende aanbod in de appartementensector zowel de huurprijzen als de vastgoedwaarden hoog blijven. Het verklaart de focus van veel appartementen-REIT’s op de westkust. De betaalbaarheid van woningen in bepaalde deelmarkten kan het vermogen van vastgoedeigenaren beperken om huren op te drijven in de multi-familiale sector, zoals ze eerder in het decennium konden doen. De belangrijkste steden kennen echter over het algemeen meer vraag dan aanbod en de eigenaren van meergezinswoningen zouden moeten blijven profiteren van het algemene tekort aan woningen. Bovendien, als je ervan uitgaat dat de Amerikaanse economie in 2020 en de daaropvolgende jaren gestaag zal groeien, zou de westkust in het epicentrum van die groei moeten staan.

Grafiek – VS REIT’s: blootstelling aan de belangrijkste markten van Californië (basis netto bedrijfsresultaat; in %)

Bron: Green Street, BNPP AM; November 2019. De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst

“Je kunt op elk gewenst moment uitchecken” maar wil je vertrekken?
Californië is periodiek afgeschreven als te duur, te politiek en overvol, meestal door critici uit andere Amerikaanse regio’s. De groeiende aanwezigheid van toonaangevende en de meest innovatieve sectoren van de wereldeconomie duidt er echter op dat verhalen over de ondergang ervan misschien overdreven zijn.

De aanwezigheid van een groot aantal REIT’s die actief zijn in verschillende vastgoedsectoren weerspiegelt het vertrouwen dat de sector als geheel heeft in de kracht van de economie aan de westkust met een tekort aan geschikte ruimte in de industriële, kantoren- en huizensector. Dit betekent dat REIT’s aan de westkust goed gepositioneerd vanuit het oogpunt van marktfundamentals.

Geschreven: 5 december 2019
Ga voor andere artikelen van Shaun Stevens over de vastgoedmarkt en beleggen in vastgoed naar Investors corner Shaun Stevens op de Investors’ Corner blog


Shaun Stevens is sinds 2008 strateeg bij het real estate securities team van BNP Paribas Asset Management. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen.


Heeft u 5 minuten tijd? De redactie is achter de schermen druk bezig om u de beste ‘online’ ervaring te bieden. Vul dan even de enquete in. Dank! 

Wil je direct op de hoogte zijn van het laatste beursnieuws?

Schrijf je nu in voor onze gratis nieuwsbrief en mis niks!

  • Dit veld is bedoeld voor validatiedoeleinden en moet niet worden gewijzigd.