fbpx
Zoeken in de Aandeelhouder
NED25*
NLMID*
BE20*
NAS100*
US30*
USA500*
VIX*
EUR/USD*

Column

Shaun Stevens -dinsdag, 22 oktober 2019

Beursgenoteerd vastgoed: Weten wat de prijs van alles is en de waarde van niets

Onze titel, gebaseerd op een kwinkslag uit Lady Windermere's Fan van de Ierse toneelschrijver Oscar Wilde over cynici, kan evenzeer van toepassing zijn op taxateurs van onroerend goed. Je kan je afvragen of beleggers in beursgenoteerd vastgoed, of elders trouwens, niet in de categorie "Een man die de prijs van alles kent en de waarde van niets 'vallen.

-Vastgoedwaarderingen kunnen er overtrokken uitzien in vergelijking met andere activa en ten opzichte van de niveaus uit het verleden
-Maar REIT's profiteren van de vraag naar vastgoed en aantrekkelijke kapitaalkosten
-In onzekere en volatiele markten profiteren REIT 's ook van hun status als veilige haven
-Een belegger met een zeer lange termijn horizon moet de pieken en dalen van vastgoedwaarderingen kunnen doorstaan.


Ik moest in september denken aan de scherts van Wilde's Lord Darlington toen waardeaandelen hun beste maand in tijden hadden, met indrukwekkende koerswinsten ten koste van groeiaandelen. Hun renaissance trof ook delen van de beursgenoteerde vastgoedsector, omdat de opmars zich richtte op goedkopere, een hoger dividend betalende en waardeaandelen. Toen de rentestijging die tot de heropleving leidde, vertraagde en zelfs omsloeg, herwonnen groeiaandelen – en de REIT-markt – een deel van hun glans.

De golfbeweging deed fundamentele vragen opkomen. Zijn de huidige waarderingen van REIT’s, bij gebrek aan een betere uitdrukking, "normaal"? Hoe zouden beleggers tegen de activaklasse aankijken als de volatiliteit terugkeert?

"De prijs van alles"

Het wereldwijde vastgoed steeg in het jaar tot het einde van Q3 met 22,8% (in euro), dus het zou redelijk kunnen zijn om aan te nemen dat vastgoedaandelen duur zijn geworden. Een blik op de koers/winst verhouding lijkt dat te bevestigen met de k/w van de sector op 23 versus 18 voor wereldwijde aandelen.

De genoteerde vastgoedprijsindexen zijn echter nauwelijks teruggekeerd naar hun hoogtepunt van vóór de financiële crisis. De Amerikaanse index heeft zich hersteld, maar de Aziatische en Europese indices hebben nog een lange weg te gaan. Van de sectoren is alleen kantoorvastgoed gestegen tot het niveau van vóór de recessie van 2008/09. Louter op historische basis, met andere woorden, lijkt vastgoed niet al te duur.

Bron: FTSE EPRA, Bloomberg, 30-09-2019. De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.

 

"De waarde van niets"

Hoe een vastgoedbedrijf correct te waarderen is een onderwerp voor een gezond debat. Een blik op twee gangbare maatstaven – discount to net asset value (NAV) en spread over obligatierendementen – duidt erop dat vastgoed in deze fase van de cyclus niet vol geprijsd en duur is.

Vastgoed staat wereldwijd op bijna het niveau van de NAV, maar in de VS handelen bedrijven in de industriële en netto-leasesector tegen grote premies. Dit kan doen vermoeden dat de aandelen prijzig zijn. De huidige kapitaalkosten laten bedrijven echter toe om goedkoop eigen vermogen aan te trekken, zodat ze tegen voordelige tarieven vastgoed kunnen kopen en ontwikkelen. Hierdoor kunnen ze hun portefeuilles en winsten laten groeien, zelfs tot in 2020, wat op de huidige  markten investeerders aantrekt die graag voor groei betalen.

Als we de dividendopbrengsten van REIT's en vastgoedbedrijven en de obligatierendementen vergelijken, is de spread groot. Dit weerspiegelt de sterke daling van de wereldwijde rendementen in de afgelopen 12 maanden, wat de prestaties van beursgenoteerd vastgoed ten goede is gekomen.

Recenter is de korte rente gedaald doordat de centrale banken hun rente hebben verlaagd als reactie op de krappe financiële omstandigheden. Welke twijfels economen ook mogen hebben over de effectiviteit van zulke zetten, lage en zelfs negatieve percentages zijn doorgaans bevorderlijk voor vastgoed.

Figuur: Spread van beursgenoteerd vastgoed over wereldwijde obligatierendementen

Bron: FTSE EPRA Nareit, Bloomberg, 30-09-2019. De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.

In de directe markten is de vraag naar kwalitatief goed vastgoed in de grote steden hoog gebleven, met name voor industrieel, residentieel en CBD-kantoorvastgoed. Hoewel de investeringsvolumes zijn gedaald, zijn er geen tekenen van de scherpe daling die men gewoonlijk ziet aan het einde van de cyclus. Dit heeft de prijszetting en taxaties in de beursgenoteerde sector ondersteund.

Normaal is nooit eenvoudig geweest

Het is duidelijk dat onder "normale" marktomstandigheden de waarderingen van onroerend goed zowel in vergelijking met andere activaklassen als ten opzichte van het verleden hoog kunnen lijken. Maar als we verder kijken, profiteren REIT's van de vraag naar fysiek vastgoed en in veel gebieden, met name in de VS, profiteren ze van aantrekkelijke kapitaalkosten.

Ook fungeren REIT's in onzekere en volatiele markten doorgaans als veilige haven. Bij de recente marktrotatie deden vastgoedbedrijven het niet significant slechter dan wereldwijde aandelen. De markt lijkt hen dus te hebben beloond voor hun relatieve weerbaarheid.

Maar wat is een normale vastgoedcyclus na bijna 10 jaar van experimenten van de centrale banken met het monetair beleid? Kunnen we het zelfs eens worden over wanneer de cyclus startte en of we aan het eind of halverwege zijn? Moeten we dat doen? Misschien niet, als je een zeer lange termijn belegger bent en bereid bent om de pieken en dalen van vastgoedwaarderingen te doorstaan.

Geschreven: 8 oktober 2019

- Ga voor andere artikelen van Shaun Stevens over de vastgoedmarkt en beleggen in vastgoed naar investors-corner.bnpparibas-am.com/author/shaun-stevens op de Investors’ Corner blog


Shaun Stevens is sinds 2008 strateeg bij het real estate securities team van BNP Paribas Asset Management. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen.

De Aandeelhouder TV

november 14, 2019

Achter de schermen op Beursplein 5 – #Beursspel

november 14, 2019

SBM Offshore levert! | 14 november 2019 | Markets Update van BNP Paribas Markets

november 13, 2019

AEX 13 november 2019 – Nico Bakker – Daily Charts BNP Paribas Markets

november 13, 2019

Private video

Columns

Nieuw
14 nov 10:16 Bas Heijink

Tot hoever kan de AEX doorstijgen?

14 nov 10:22 BNP Paribas Asset Management

BNP Paribas AM: Meer steun nu groei China vertraagt

13 nov 09:13 Redactie

Kiadis stopt verrassend met ATIR101

12 nov 13:20 Redactie

3 Goedkope ETFs in een (overgewaardeerde) Bull Markt

12 nov 13:07 Albert Jellema

Slechte cijfers PostNL

Het laatste beursnieuws