Aantrekkingskracht, diversiteit en kansen: Aziatische vastgoedmarkten
De regio Azië Pacific biedt vastgoedbeleggers kansen om hun portefeuilles op te schalen en uit te breiden. Echter, de transparantie en de liquiditeit van de markt zijn complex en beleggers doen er goed aan die grondig te analyseren en inzicht te verwerven. In de regio woont circa 60% van de wereldbevolking en hier liggen ook de grootste en snelst groeiende markten voor commercieel vastgoed. De groei van de commerciële vastgoedsector wordt vooral gedreven door de economische dynamiek van de regio en met name die van China, maar ook de verbeterende transparantie en liquiditeit bevorderen de groei. De sector is professioneler geworden en de beleggingsklasse wordt interessanter voor institutionele beleggers.
In een aantal opkomende economieën in de regio zijn inmiddels vastgoedbeleggingsfondsen (Real Estate Investment Trusts – REIT’s) geïntroduceerd of is REIT-wetgeving aangenomen. De belangrijkste ontwikkelde markten – Australië, Hongkong, Japan en Singapore – zijn het verst gevorderd met de invoering van goed functionerende REIT-regimes die voor beleggers praktische voordelen opleveren. Hoewel de meeste beleggers in beursgenoteerd vastgoed zoals wij zich focussen op de grotere, meer liquide aandelenmarkten, slaan Singaporese en Hongkongse bedrijven steeds meer hun vleugels naar andere landen uit. Zo beleggen deze bedrijven fors in China.
Bron: Global Property Research/Asia Pacific Real Estate Association (APREA), 31-12-2018
Structurele vraagfactoren zijn sterk
Diverse factoren ondersteunen de vraag vanuit de regio zelf en van internationale beleggers. Tot de belangrijkste behoren de bevolkingsgroei en de verstedelijking. Uit de bevolkingsprognose 2017 van de VN komt naar voren dat de bevolking van Azië naar verwachting met meer dan 100.000 mensen per dag groeit. De toename in Europa en Noord-Amerika valt hierbij in het niet. De hoge bevolkingsgroei versnelt naar verwachting de verstedelijking. Tokio is met 37 miljoen inwoners al de grootste stad ter wereld; dit staat in schril contrast met de negatieve groei van de totale Japanse bevolking. De VN voorspelt dat halverwege deze eeuw ongeveer twee derde van de wereldbevolking in steden woont tegenover nu 50%. Deze toename vindt voor bijna de helft in Azië plaats.
Bevolkingsgroei per dag in stedelijke gebieden
Bron: Asian Public Real Estate Association, VN 2017
Vergrijzing is voor beleggen in vastgoed in de regio een net zo belangrijke factor als verstedelijking, maar wordt vaak over het hoofd gezien. Uitgaande van huidige trends wonen er in de toekomst in Azië meer 65-plussers dan in de eurozone en Noord-Amerika bij elkaar (bron: Bloomberg 2017). De vergrijzing heeft bij de groei van vastgoedbeleggen in Europa en Noord-Amerika een rol gespeeld; naar verwachting gebeurt dit ook in Azië. Vanwege de stabiele inkomsten en rendementen zien pensioenfondsen de sector steeds meer als een primaire beleggingsklasse.
De vraag naar vastgoed is in de afgelopen jaren in heel Azië sterk geweest. Door de verstedelijking neemt de commerciële vastgoedsector snel in kwaliteit en omvang toe. In 2018 werd in Azië voor bijna 160 miljard euro belegd in vastgoed, een stijging van 7% ten opzichte van 2017 (bron: Jones Lang LaSalle). De vraag neemt naar verwachting toe omdat de kwaliteit van Aziatisch vastgoed verder verbetert en meer beleggingskapitaal naar deze regio stroomt.
Beleggen in Aziatisch vastgoed via de openbare markten
De Aziatische REIT-markt is breed, maar de echt liquide en transparante markten zijn volgens ons de ontwikkelde markten van Singapore, Hongkong, Japan en Australië. Hier vinden we de grootste ondernemingen die op de best gereglementeerde en meest toegankelijke locaties actief zijn. Landen als Zuid-Korea, de Filippijnen, Maleisië, Indonesië en Thailand bieden ook beleggingskansen, maar deze markten zijn minder liquide en minder toegankelijk voor buitenlandse beleggers. Bovendien halen onvoldoende vastgoedbedrijven de normen die internationale beleggers stellen aan governance, bestuurlijke kwaliteit en portefeuillestrategie. De tabel hieronder geeft een overzicht van de grootste vastgoedbedrijven en hun kenmerken.
Grootste beursgenoteerde vastgoedbedrijven in de regio (dividendrendement, 3-jaars marktrendement)
Bron: FTSE EPRA Nareit, 28-2-2019. Bovenstaand overzicht is uitsluitend bedoeld ter illustratie en niet als een uitnodiging tot de aankoop van deze effecten en vormt ook geen beleggingsadvies of -aanbeveling. De waarde van beleggingen kan fluctueren; in het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor toekomstig rendement.
Cyclische vraagfactoren lijken aantrekkelijk
De waarderingen lijken aantrekkelijk ondanks de rally in het eerste kwartaal van 2019. Vastgoedbeleggers laten zich doorgaans leiden door de spread, het verschil tussen het dividendrendement en de rente op staatsobligaties. Uit de onderstaande grafiek blijkt dat in het geval van beursgenoteerde Aziatische vastgoedbedrijven de spreads binnen de regio van land tot land verschillen, maar wel boven het 10-jaarsgemiddelde liggen.
Dividendrendement beursgenoteerd vastgoed versus rente op tienjarige obligaties
Bron: Bloomberg, FTSE EPRA Nareit, 28-2-2019. De waarde van beleggingen kan fluctueren; in het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.
Naast de aantrekkelijkere waarderingsniveaus zijn er andere cyclische factoren die op de korte termijn beleggers naar Aziatische beursgenoteerd vastgoed kunnen lokken. In de afgelopen zes tot twaalf maanden was de economische groei zwak doordat de Chinese economie vertraagde en de onzekerheid rond de handelsfricties het ondernemerssentiment drukte. Sinds begin dit jaar hebben centrale banken wereldwijd, onder aanvoering van de Chinese en Europese centrale bank en gesteund door een mildere opstelling van de Amerikaanse Federal Reserve, hun monetaire beleid versoepeld. Dit zou steun aan beleggingen moeten bieden.
Beleggen in de regio is niet zonder risico
De gevolgen van het handelsconflict tussen China en de VS en de vertraging in China zijn twee punten van zorg. Een aspect van meer structurele aard is dat in een aantal landen particuliere beleggers (zowel individuele personen als families) de dominante factor binnen vastgoedbedrijven zijn. Deze bedrijven beschikken hierdoor over minder belegbaar vermogen en passen voor governance en verslaggeving wellicht andere standaarden toe dan in de VS en de meeste Europese landen gebruikelijk zijn omdat andere aandeelhouders minder invloed op de besluitvorming binnen de onderneming uitoefenen. Dit kan tot een teleurstellend rendement leiden. De invoering van REIT-wetgeving in China en India, waar de eerste REIT waarschijnlijk binnenkort wordt gelanceerd, zou echter voor een verbetering van zowel de transparantie als de liquiditeit moeten zorgen.
In haar verslag over 2018 signaleert Jones Lang LaSalle (JLL) tekortkomingen op het gebied van transparantie. JLL stelt een ranglijst van de meest transparante markten samen op basis van criteria als governance, rechtssysteem en openheid van transacties. Geen enkele Aziatische markt staat in de top van deze transparantieranglijst. JLL merkt wel op dat in de regio Azië Pacific de transparantie sinds 2016 het sterkst is verbeterd. Dit heeft ertoe bijgedragen dat de beleggingsvolumes in commercieel vastgoed hier nieuwe records hebben gebroken.
Aantrekkingskracht, maar ook grillen
De regio heeft duidelijk aantrekkelijke kenmerken, zoals de grote en nog altijd groeiende vastgoedmarkt, de bevolkingsgroei, de verstedelijking en de vergrijzing. Internationale beleggers zoeken al enige tijd naar mogelijkheden om hun positie te vergroten in deze diverse en tot rijping komende regio die goed is voor een derde van de wereldwijde economische productie en een aanzienlijke groeipremie ten opzichte van de VS en Europa biedt. De openstelling van de Indiase en Chinese vastgoedmarkten via REIT-regimes zou de beleggingskansen aanzienlijk moeten vergroten.
In delen van de regio kan men vraagtekens plaatsen bij de liquiditeit, terwijl soms ook transparantie en governance te wensen overlaten. Op de openbare markten worden deze zaken echter onderkend en worden ze in het algemeen goed vastgelegd. Het is niet waarschijnlijk dat deze kwesties al op korte termijn worden opgelost op een manier die westerse beleggers, al dan niet terecht, wenselijk vinden. Rudyard Kipling verwoordde het als volgt met enige droefenis: “De civilisatie van Azië zal niet volgens de westerse methoden gaan. Hiervoor is Azië teveel Azië en te oud”.
Geschreven op 12 maart 2019
